中报观察 | 奥园健康保住“健康”

观点网 复牌一月不到的奥园健康披露了2023年上半年度业绩报告。

报告期内，奥园健康总收入7.87亿元，较上年同期8.47亿元减少7.1%；实现净利润约6870万元，同比上升约32.8%；净利率为约8.7%。

规模方面，截至6月30日，奥园健康在管收费建筑面积约4650万平方米，较2022年12月31日约4710万平方米减少约70万平方米。

复牌后至今，奥园健康8月21日股价一度下挫至最低价0.53港元/股，较8月2日复牌开盘每股1.42港元跌幅达62.68%，但当周回涨29.82%；8月28日收盘跌4.05%，报0.71港元/股，总市值5.16亿港元。

增利之下

近一年来，港股物业管理板块波动明显。在多数物管企业“增收不增利”的业绩表现下，迭加估值仍未回暖，市场暗藏波澜，轻则一个消息都能引起股价的波动。

奥园健康却是交出了一份“增利不增收”的成绩单。

据观点新媒体了解，奥园健康期内总收入7.87亿元，同比减少7.1%；净利润6870万元，同比增长32.8%，净利率为约8.7%；权益股东应占溢利6320万，同比增长27.9%

对于收入下降但利润增长，奥园健康表示增利主要因集优化组织架构，提高管理效率，降本增效所致。

期内，奥园健康的行政开支及其他开支约6510万元，较去年同期1.05亿元减少3990万元，同比减少38%。

与此同时，业务收入结构有轻微变化，物业管理服务和商业运营服务分别占总收入90.3%和9.7%，前者占比较上年同期增加3.9个百分点，进一步扩大该分部贡献占比。而物业管理服务和商业运营服务两个分部收入均下滑，分别同比减少2.9%和33.6%至7.1亿元和7640.8万元。

其中，主营业务物业管理服务收入5.74亿元，同比增长3.3%，占物业管理服务收入比例提高至80.8%；大业主增值服务和小区增值服务收入分别同比减少72.03%和11%。

由于向正在运营的商场提供的商业运营服务在管总建筑面积减少，商业运营及管理服务收入同比减少31.1%至7306.6万元；而市场定位及商户招揽服务收入下降得更为明显达62.9%，是因为提供的前期研测及招商服务减少。

正是因为减少为大业主提供工程前介服务、案场销售协助服务、分户验收服务及智能化工程服务，偏高毛利业务缩减导致毛利和毛利率下滑，奥园健康表示将持续推进精细化管理，致力于提升经营效益。

截至2023年6月30日止6个月，奥园健康毛利为约2.03亿元，较上年同期的2.43亿元减少16.4%；毛利率由上年同期的28.7%下降2.9个百分点至25.8%，物业管理服务分部的毛利率下降2.7个百分点至24.5%，商业运营服务分部微跌0.2%百分点至38.3%。

规模之上

奥园健康在2023年上半年重大事件莫过于更换第一大股东。

2月16日，中国奥园公告表示，拟以2.56亿港元出售奥园健康29.9%予南粤基金。该项交易在7月17日完成，Best Discovery及明兴有限公司（中国奥园的全资附属公司）分别持有2.17亿股股份及1.79亿股股份，占总额的29.9%及24.68%

中国奥园不再是奥园健康第一大股东，变更为南粤星桥。后者总资本由众鑫国际及南粤股权投资基金将分别持有60%及40%。

国资入主有助于奥园健康获得资金与资源等支持，同时能减少股份被摆上货架而导致物管企业的经营不确定性，进而增强自身独立性、合规性以及减弱房地产附庸属性。

从贸易及其他应收款项来看，奥园健康期末总额达到6.25亿元，较上年同期6.95亿元有超一成的减少。

但贸易应收款项账龄有所延长，其中1至2年的由1.25亿元增至1.4亿元，2至3年由6981.4万元增加至1.02亿元，超过3年则是4399万元。随着账龄的延长，收回应收账款的可能性会将降低，坏账比例随之增加，同时可能导致资金利用率降低。

资产负债方面，奥园健康资产总额为约21.43亿元，负债总额为约人民币10.64亿元，两者之间的差值已由2022年年底的9.92亿元提高至10.79亿元；而流动负债10.4亿元，较2022年12月31日的11.91亿元减少了1.51亿元，总资产减流动负债亦增7291.3万元至11.03亿元。

资能抵债，而且拥有足够的业务运作和相当价值的资产支持营运，如此看来奥园健康尚且“健康”。

规模方面，截至报告期末，奥园健康为中国22个省、直辖市及自治区77个城市的400处物业(含销售案场)提供物业管理服务，涉及在管收费建筑面积约为4650万平方米，同比减少70万平方米，合约面积约为7750万平方米。

并且奥园健康向21个商场订约提供商业运营服务，合同总建筑面积约为76.9万平方米；18个正在运营的商场提供商业运营服务，在管总建筑面积约为66.3万平方米。下半年，其将继续以现金流和利润为核心，并结合商业地产行业市场的现状，加大招商和运营方面的投入。

于2023年6月30日，奥园健康的银行结余及现金为约8.7亿元，较2022年12月31日的8.26亿元增长约5.3%。

总的来说，第一大股东变更后的变化尚未能体现在是次中报上，虽然过去两年受母公司危机的影响规模缩小，但整体资产负债结构、现金储备还是有所优化。