万科尝试发行消费类REITs 试水万亿赛道

近日，万科在一次路演活动中透露，正在尝试发行商业地产REITs，目前正在首批申报阶段，本次申请基础设施REITs由旗下纯商业地产公司印力集团控股有限公司进行，底层资产为杭州的一处购物中心。

公开资料显示，印力集团于2003年成立，2016年成为万科集团成员企业，是万科城乡建设与生活服务商战略的重要组成部分。

于2005年创立印象系列品牌，筹备以定位为区域型购物中心的“印象城”品牌提供商业运营服务，旗下有“印象里”社区商业品牌，“印象汇”片区型购物中心品牌，以及“印象城MEGA”城市级商业中心。

截至2022年10月，印力在全国50多个城市运营管理150余个项目，资产规模近1000亿，管理面积超1200万平方米。

今年3月，证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》；同日，国家发改委发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》。

两个文件均提出，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。

这意味着，收费公路、产业园区、仓储物流、保障性租赁住房等多种资产类型之后，沉淀了涉房企业大量资产的重要领域——商业不动产（消费基础设施）正式纳入基础设施类公募REITs的试点范围。

以房企资产布局来看，商业不动产是房地产企业资产沉淀最为集中的领域。链家数据显示，截至2020年，中国商业不动产存量价值高达约50万亿元（约占住宅存量价值的20%），为全球仅次于美国的商业不动产市场。

从盈睿咨询统计数据获悉，截至2021年，全国115家上市房企投资性房地产中商业地产规模7912万平方米，占总比例的54%，高于其他各类资产的总和。

国盛证券研究分析指出，按照美国超过30%的证券化水平，我国商业不动产可以生成15万亿以上的可投资证券，广阔的市场空间有助于降低房地产市场对住宅投资的高度依赖，同时在为我国经济增长贡献新引擎上可有较大期待。

消费基础设施资产以存量大、质量高的优势，奠定了消费基础设施REITs有望达到万亿级别的广阔前景。截止目前，虽仍未有消费领域REITs入市，但申报首批的项目已有多家。

比如，今年5月，山东鲁商集团下属单位持有的某商业物业公募REITs项目中介机构招标公告，公司拟以持有的某商业物业作为标的资产，开展消费基础设施公募REITs申报发行工作。

7月12日，上海百联股份(600827)计划将以“上海又一城”购物中心作为底层资产申报发行REITs。

同月，天虹股份(002419)发布公告称，正在筹划开展消费基础设施公募REITs的相关工作，拟与中航证券有限公司、中航基金管理有限公司合作，委托其分别担任公募REITs项目资产支持证券管理人、基金管理人，进行公募REITs项目的方案沟通、设计、报批及发行等。

国盛证券分析师金晶分析认为，经济下行期间，商业资产的存量影响被放大，其中优质商业运营愈发成为我国部分企业的核心竞争力。对于头部房企而言，面对激烈的行业竞争及现金流压力，轻资产模式尤其是REITs化成为他们首选的多元化扩张路径，购物中心与REITs适配性较高，可以促进资金良性循环。

某从事商业估价及咨询服务的专业人士也表示，对于包括华润置地、招商蛇口(001979)、万科、龙湖等在内的头部综合房企集团而言，不仅持有大量商业物业，也具有较强的运营能力。但由于新政策要求住宅开发业务和REITs底层资产完全隔离，未来商业地产业务将被分拆出来，建立起独立的商业地产运作管理平台，行业“轻重”分离将成趋势。

此外，根据上交所及深交所披露，当前，我国C-REITs试点范围涵盖六大类。以截至今年4月底的数据来看，我国已获批上市的公募REITs达27只，募集资金总额超过900亿元。

从REITs类别来看，已上市特许经营权类产品12只，其中底层资产包含生态环保（2只）、高速公路（7只）、能源基础设施（3只）；产权类产品15只，其中产业园区、仓储物流、保障房REITs分别上市8只、3只、4只。此外，另有1只园区及1只高速公路REITs已通过IPO申请即将上市。

国盛证券研究指出，随着商业不动产REITs产品的正式发行上市，将带动REITs市场快速扩容，亦为不动产融资需求提供很好的填补产品。

值得注意的是，按照上述《通知》的规定，发行消费类REITs没有额外的要求，没有法规限制，原始权益人不能是住宅开发企业，但可以是房地产为主业的企业集团的子公司，本质还是看资产质量和商业管理能力。