财面儿·中报深解丨解锁中国金茂高质量发展的进阶“密码”

2023年的房地产市场依旧变化莫测,在行业加速洗牌中,头部央国企稳健优势凸显。

据中指院数据显示,今年上半年,TOP50房企中,央国企销售平均同比增长45.8%,领跑行业,稳健民企增长14.2%,混合所有企业增长7.7%,出险民企下降36.6%。从数据中足以见得,当下央国企成为行业主导力量已成为不争的事实。

作为中国中化旗下房地产平台企业,中国金茂兼具央企与头部房企底色,在行业缓慢恢复进程中,展现出较强的韧性。

8月29日,中国金茂发布了2023年上半年业绩报告并举行业绩会。董事长张增根表示:“在市场下行期间,中国金茂继承了中国中化合规和风险控制的基因。目前金茂管理层也是稳定的,大家尽管放心。”

(图片素材由企业提供)

销售韧性凸显 回款率创新高

当下,房地产行业交易规模明显收窄。国家统计局数据显示,1—7月份,全国商品房销售面积66563万平方米,同比下降6.5%;商品房销售额70450亿元,同比下降1.5%。

虽然行业元气尚未恢复,但是中国金茂保持住了出色的销售成交数据。数据显示,上半年,企业实现签约销售额860亿元,同比增长23%,增幅领先行业平均水平,行业排名提升至TOP11,稳居第一梯队。累计回款909亿元,回款率106%,创下历史新高。

对于销售额的正向增长,企业管理层分析称:“上半年,公司合理排布供货,集中开盘10个项目的去化率达到了75%以上,重点支撑了上半年的销售业绩;此外,公司抓住一季度窗口期,3月份实现销售200亿元,达到了上半年公司单月的销售峰值。”

事实上,中国金茂之所以可以获得可圈可点的表现,也得益于企业能精准把握市场发展趋势,一直以来,企业坚持深耕一二线城市。据悉,中国金茂超88%的签约额由一二线城市贡献,在北京、上海和青岛,创下了单城超50亿的签约销售业绩。

除了将占据高能级城市作为房地产开发的主要战略方向外,中国金茂作为科技住宅的先行者,其打造出教科书级别的“科技健康住宅”成为企业在市场保持核心竞争力的重要抓手。上半年,中国金茂多个明星项目表现亮眼,其中,北京永定金茂府、青岛崂山大云谷金茂府、北京望京樾等,均取得了超20亿元的单盘签约额。

管理层也表示:“今年重点将在产品方面采取提升迭代措施,计划对金茂府进行产品升级,打造金茂府3.0,通过产品实现溢价,维持比较好的客户口碑,来带动整体销售。”

此外,在土地获取方面,中国金茂上半年坚持收敛投资,谨慎拿地。管理层认为:“虽然上半年拿土地数量不多,但截止到6月底,公司还有3800亿元二级可售货值,基本足够2.5年的去化。”

酒店经营增长翻倍 发力城市综合体项目

2023年上半年,随着疫情的好转,居民生活与生产秩序逐步进入常态化,加之相关促消费的扶持政策陆续出台,社会消费品零售额得到增长。据统计局数据显示,1—7月份,社会消费品零售总额264348亿元,同比增长7.3%。

中国金茂抓住回暖的关键节点,在商业与酒店运营中不断发力抢占市场份额,保持多业态持续增长。

在商业板块,企业的商务租赁及零售商业运营收入约为8.9亿元,同比增长24%。新开业项目包括青岛览秀城、张家港览秀城、天津金茂汇等商铺签约率创新高。其中,青岛览秀城上半年实现99%的出租率,五一档期客流22.5万人次。

而随着旅游市场的活力不断释放,中国金茂的酒店业务也迎来“春暖花开”,业绩显著提升,在上半年,收入和经营毛利较去年同期增长109%、212%,较2019年超出10%、10%。EBITDA较2022年同比增长11倍,较2019年超约14%。值得一提的是,中国金茂拥有的12个成熟运营的酒店全部保持行业领先。

值得关注的是,随着城市化发展进入新阶段,城市综合体渐渐成为满足人们美好生活的新引擎,也是城市的生命力所在。亚里士多德曾说过:“人们来到城市是为了生活。人们居住在城市是为了更好的生活。”

中国金茂也基于对新时代城市发展的变化,对城市运营的未来业务策略进行调整,意图聚焦核心城市综合体业务。管理层称:“中国金茂过去重要的战略是城市运营,未来城市运营的一个重要方向是增加一些核心城市综合体获取,尤其是既适合优质持有又能够附带部分高毛利开发的综合体项目。”

优化债务结构 “双轮两翼”协同赋能

一直以来,中国金茂凭借多元的收入与丰富的融资渠道,保持稳健财务结构,构建安全的基本面。

在债务方面,企业上半年“三道红线”保持“绿档”标准。此外,短债占比、外币债务占比也有所降低。数据显示,截至6月末,企业一年内到期的债务为150亿元,债务占比为14%,较去年底下降8个百分点;外币债务占比30%,较去年底下降7个百分点。

同时,中国金茂也拥有强大的融资“造血”能力,上半年发行了多笔低利率债券及票据。在总体融资空间方面,管理层透露:“截至6月30日,大概有840亿元的银行授信额度、30亿元中票额度以及35亿元的CMBS,融资空间非常充裕。”

不仅如此,中国金茂在筑牢安全防线的基础上,同时坚持长期主义,致力于走出全新的格局。

众所周知,房地产行业经历过了需求增量的高山,已经到了稳增长阶段,在实现高质量发展的进程中,如何赢得差异化优势是企业必须思考的问题。

中国金茂洞悉市场变化,合理调整企业总体战略目标,继续践行“双轮两翼”战略。除了在房地产端保持适度规模开发外,还在持有运营方面能贡献稳定现金流与增值收益。

此外,企业也在建筑科技与高品质服务端寻找更多利润增长点,其中,物业公司金茂服务上半年实现营业收入13.53亿元,同比增长23.4%,在管面积与合约面积,分别增长56%和35.8%。

同时,中国金茂也聚焦建筑科技,积极构建核心技术能力,助力公司市值重构。截至6月,公司旗下已累计拥有11家国家级高新企业和4家“专精特新”企业,上半年新申请专利62项,完成发明申请26项。

对于企业未来发展,中国金茂总裁陶天海也在业绩会上表示:“中国金茂一方面将继续通过提质增效稳住开发基本盘,另一方面将着力把持有、服务和科技打造成公司第二曲线。”

他还强调,企业将继续保持稳定高质量发展,坚持效益优良、规模适度、品质领先,致力于发展成为以高品质开发为核心,精品持有运营及城市综合服务为支撑,科技创新为驱动的中国领先城市运营商。

(责任编辑:崔晨 HX015)
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