年度盘点 | 2023年楼市十大关键词

展望2024年，化解房地产风险仍是政策主线，供需两端政策均有发力空间，需求端，降低购房成本、降低购房门槛仍是政策优化聚焦点。供给端，企业资金支持政策有望继续细化落实，各地土拍规则或继续放宽，“保交楼”资金和配套举措有望进一步跟进；“三大工程”建设或是2024年政策主要发力方向，相关政策有望加速落地。

经过20多年房地产市场的快速发展，我国人均住房建筑面积明显提升，根据第七次全国人口普查数据，2020年我国城镇人均住房建筑面积达38.6平方米，户均实现一套房，居民住房需求基本得到满足。与此同时，2022年我国总人口减少了85万人，城镇化率增加0.5个百分点至65.2%，增幅继续收窄，人口对住房需求的支撑力度进一步减弱，住房总需求明显弱化。从供应端来看，前些年伴随着房地产市场的快速发展，土地供给量明显增加，市场整体供给量也逐渐达峰，特别是低能级城市库存量高企，过去供不应求的态势已根本扭转。

7月24日，**政治局会议明确“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”，意味着我国房地产行业步入了新的发展阶段，新房销售规模见顶后逐渐回落，但住房结构性问题仍较为突出，核心城市住房需求尚未得到满足，而更多低能级城市住房呈现过剩状态。

7.24**政治局会议定调“房地产市场供求关系发生重大变化”后，8月底以来，住建部等多部委出台了多项房地产优化政策，随后各地积极响应，根据中指监测，今年截至12月25日，全国已有200余省市（县）出台房地产调控政策超660次，多数城市限制性政策完全放开。

2023年1月，央行、银保监会建立首套房贷利率动态调整机制，针对新房价格连续下跌的城市，阶段性放宽或取消首套房贷利率下限，为各地房贷利率下调提供了空间。8月，央行、金融监管总局发布通知，明确首套住房商业性个人住房贷款最低首付比例统一为不低于20%、二套30%，调整二套住房商贷利率下限为LPR+20BP（此前为LPR+60BP）。

根据中指监测，截至目前，多数城市商贷已执行首套20%、二套30%的首付比例，并调整二套房贷利率下限至LPR+20BP，部分核心二线城市如杭州首付比例降至首套25%、二套35%。一线城市亦全面下调首付比例、降低房贷利率。12月重点城市首套平均房贷利率已降至3.86%，较2021年高点下调超150个基点，二套平均房贷利率降至4.41%，大幅降低了居民购房成本。

2023年9月底，自然资源部给各省市自然资源主管部门下发文件，建议取消土地拍卖中的地价限制等。根据中指监测，截至12月末，22城中有18城已实际落实“取消土地限价”，宁波溢价率上限由15%上调至30%，北上深尚未调整。

从土拍表现来看，11月，多数城市进行了取消地价上限后的土拍，整体成交溢价率提升至7.2%，部分核心城市优质地块土拍升温，个别地块竞拍出高溢价，但其余地块普遍底价成交甚至流拍，分化现象进一步加剧。

2023年，**及监管部门多次强调防范化解房地产风险，房地产风险主要体现在项目保交付、房企债务化解等方面。上半年监管部门加速推进一系列“保交楼、保民生、保稳定”的举措，央行、银保监会强调“要有效防范化解优质头部房企风险”，住建部也强调“对于出险房企，一方面帮助企业自救，另一方面依法依规进行处置，防范化解风险”。2023年年底**金融工作会议和**经济工作会议均强调“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”，积极稳妥化解房地产风险。

2023年是“保交楼”的重要节点，1月央行新增1500亿元保交楼专项借款投放，加上2022年下半年投放的2000亿元，累积已推出3500亿元保交楼专项借款，同时提出设立2000亿元保交楼贷款支持计划、加大保交楼专项借款配套融资力度、强化保交楼司法保障等相关举措。

8月初央行明确将2000亿元保交楼贷款支持计划期限延长至2024年5月底。同月，住建部表示“目前各地保交楼工作顺利推进，项目复工和建设交付加快进行。保交楼专项借款项目总体复工率接近100%，累计已完成住房交付超过165万套，首批专项借款项目住房交付率超过60%”。2023年，“保交楼”工作已取得一定成效，对稳定市场预期也产生了一定积极效果。

2021年下半年以来，伴随着市场下行且持续底部运行，房企密集出险。2022年四季度以来，对于已经受困企业，政策方面坚持由优质房企、AMC等金融机构、商业银行、地方政府等共同协商风险化解模式，推动加快资产处置。2023年11月，金融监管部门强调，继续配合地方政府和相关部门，坚持市场化、法治化原则，加大保交楼金融支持，推动行业并购重组。在此背景下，部分房企债务重组取得较大进展。

2023年**多次在重要会议中强调“三大工程”的重要性，4月28日和7月24日**政治局会议均对相关工作作出部署，国常会也先后审议通过了相关指导意见。12月，**经济工作会议进一步强调“加快推进保障性住房建设、‘平急两用’公共基础设施建设、城中村改造等‘三大工程’”，**财办回应经济热点问题时也表示“‘三大工程’既是解决人民群众急难愁盼问题的重大民生工程，又有利于带动房地产相关投资消费，稳定宏观经济大盘。目前，有关工作已经启动。下一步，要抓紧完善各项配套支持政策，尽早推动一批项目落地实施，形成实物工作量，见到实实在在的经济和社会效益”。“三大工程”已经成为2024年稳投资、促消费的重要抓手。