1-4月商品房销售额持续回升 房企投资意愿仍待提振

5月16日，国家统计局发布2023年1-4月份全国房地产市场基本情况。

1-4月商品房销售面积同比降幅进一步收窄至0.4%，销售额同比增长8.8%，其中住宅销售额同比增长超10%，商品房销售额增速连续两个月为正，市场有所提振。

虽然销售压力缓解，但是房企新开工意愿不足。1-4月份，全国房地产开发投资约3.55万亿元，同比下降6.2%，累计降幅较上月扩大0.4个百分点。

商品房销售额持续回升

整体来看，受到一季度市场改善明显影响，其次去年上半年成交基数偏低，从前4个月的累计同比上看，销售面积降幅收窄，销售额同比增幅进一步扩大。

2023年1-4月，商品房销售额为4.0万亿元，同比增长8.8%，较1-3月扩大4.7个百分点。其中，1-4月住宅销售额为3.6万亿元，同比增长11.8%，办公楼销售额同比下降10.5%，商业营业用房销售额同比下降16.0%。

2023年1-4月，商品房销售面积为3.8亿平方米，同比下降0.4%，降幅较1-3月收窄1.4个百分点，4月商品房销售面积为0.8亿平方米，同比增长5.5%（统计局公布的销售累计同比增速与历史数据计算值不一致，或为调整基数所致，单月增速为调整基数后测算）。其中，1-4月住宅销售面积为3.3亿平方米，同比增长2.7%，办公楼销售面积同比下降14.9%，商业营业用房销售面积同比下降21.2%。

2014年至今全国商品房和住宅累计销售面积以及销售额同比增速

数据来源：中指数据CREIS

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，商品房销售额涨幅（8.8%）比销售面积涨幅明显要大，特别是住宅销售额涨幅高达11.8%，一方面是因为销售分化比较明显，热点区域、高端改善盘销售去化好，带动价格上涨；另一方面，这些楼盘去化快，开发商提价现象比较明显。反映在均价上，1-4月商品房价格同比上涨11.1%，连续3个月上涨，涨幅连续2个月扩大，这主要是结构性的涨价。

实际上，从单月数据上看，4月的数据表现并不乐观，4月单月销售面积环比下降48.9%，同比下降11.8%。

诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱指出，应重视销售端数据恢复力度较弱的问题，4月单月的数据呈现较大的回落，一方面季节性的回落，但下降幅度较大也预示着本次市场的回温热度持续性较弱，后续还需更多政策提振市场。

市场政策层面，中指研究院数据显示，近期多地政策优化力度持续加码，一二线核心城市“一区一策”进一步提振市场信心，但居民收入及就业预期尚未扭转，在前期积压的购房需求释放完成后，市场调整压力增加，在低基数影响下，全国商品房销售规模同比继续好转。

房企新开工意愿不足

今年前4个月，房地产开发投资累计同比降幅持续扩大，房企新开工意愿不足。

据国家统计局数据显示，1-4月份，全国房地产开发投资约3.55万亿元，同比下降6.2%。其中，住宅投资约2.7万亿元，下降4.9%。

王小嫱认为，今年前4个月全国房地产开发投资额同比下降6.2%，累计降幅较上月扩大0.4个百分点。今年1-2月在市场快速回温的支撑下开发投资降幅收窄，3月份开发投资同比降幅再次扩大，4月累计降幅同比进一步扩大。

由此可见，房企投资信心恢复力较弱，主要体现在新开工意愿上，仍呈现大幅下降局面，竣工意愿则呈现增长趋势。随着3-4月份以来热点城市土拍市场呈现明显升温迹象，预计二季度房企新开工意愿将会上升，开发投资降幅有望收窄。

易居研究院研究总监严跃进也指出，房地产开发投资额降幅继续扩大，反映了房企的供给端扩张能力并没有恢复，客观上需要后续继续提振销售数据，同时强化各地营商环境的改善。

李宇嘉认为，上游、下游分化或是近段时间的常态，意味着在多方政策纾困下，特别是各地将消费摆在更加重要的位置，热点城市松绑调控政策，需求端快速复苏，但是供给端的制约因素在于暴雷企业风险处置和债务偿还，这两方面的问题仍旧困扰，导致开发商整体拿地、开工的积极性较低。

同时，3月下旬以来，消费端复苏的进度明显放缓，重点城市销售面积环比下跌25%-50%。同时，商品房价格上涨也制约了需求端释放，因为市场普遍预期价格将稳定或下跌。另外，也反映出需求端的购买力较为疲弱，加杠杆的积极性也较低，4月份居民贷款下跌明显，也说明了这一点。

二季度，由于国家在货币端保持定力，楼市需求端纾困的政策空间有限，边际效应下降，预计二季度将维持一季度高位下行后的走势，不温不火，同比会比去年好，这可能就是国家希望看到的，也为新模式打造创造出空间。