“杭州一哥”滨江集团称明年销售保持千亿,继续降杠杆

界面新闻记者 | 杨冰柯

“杭州一哥”滨江集团在这两年的房地产行业调整中,是为数不多未出险的千亿规模民营房企。

12月27日,有投资者在互动平台提问滨江集团明年的经营思路。

滨江集团回答称,明年的战略之一是稳。其中销售额稳定在1000亿元以上;稳排名,要确保进入全国房企前20位,争取15位以内;稳比例,占全国总销售额的1%及以上。稳区域,杭州市场占比60%、浙江省内占比30%、浙江省外占10%。

在杭州市场,滨江集团是绝对的老大。据克而瑞统计,今年前11月滨江的全口径销售额为1142.54亿元,第二名绿城为508.55亿元。

今年1-11月,在2023年克而瑞房企销售排行榜单上,滨江集团全口径销售额1430.8亿元、权益销售额698.1亿元,分别位于排行榜的第11名和第16名。

这份销售排行榜上,滨江集团是继碧桂园、龙湖之后全国排名第三的民营房企。另外,滨江集团是靠着单一杭州市场进入前二十强的区域型房企。

12月26日下午,在滨江集团2023年年度媒体交流会上,董事长戚金兴也提到了公司接下来的发展目标。

戚金兴对数据敏感,他每公布一项公司数据都会跟行业、公司历年情况作比较。

在销售规模方面,戚金兴介绍称,截至今年12月25日,滨江集团已完成销售额1512亿元,截止11月底,在全国房企的年度销售排行榜上,滨江连升两位,位列第11。

更重要的现金回笼方面,截止到12月25日,滨江集团今年已回笼超过720亿元,这是滨江集团成立31年来的最高值。另外,平均融资成本继续下降,滨江在2022年的基础上再降了0.4个百分点,去年是4.6%,今年是4.2%以内。

滨江集团总裁张洪力介绍称,2023年总投资金额560亿,其中权益投资242亿,新增货值超千亿,在大本营杭州市场投资了196.5亿元,拿下26幅地块。今年滨江集团交付数量也创下新高,共交付37个项目(杭州26个、外地11个)。

房地产行业经历深度调整,房企格局大洗牌后,滨江要实现这些成绩并不容易。

回顾滨江集团的发展,戚金兴总结了三个重要的“7年”。

第一个“7年”是滨江打基础的7年。公司1992年成立,1999年完成企业转制,从一无所有到有20多个人的班子,他们在杭州东部有了一点点影响力。

第二个“7年”是滨江快速成长的7年。从2002年到2008年,滨江从开发钱塘江边的滨江金色海岸开始,走出了江干区。也是这个时期,滨江保持每一年开发一个或多个城市级的重要项目,2008年,滨江还完成A股上市。

戚金兴表示,这7年的积累,帮助滨江后来在2009-2014年度过了当时杭州市场的下行期。

第三个“7年”从2016年到2023年,滨江抓住了杭州楼市发展的机会。借着2016年杭州举办“G20”峰会契机,房地产融资窗口打开后,滨江将有息负债从38亿增加到了65亿,并在2017年启动扩张。

根据戚金兴介绍,因为这7年的收获,滨江才有能力应对未来非常不确定的行业和市场变化。

如今,房地产仍然在调整下探,但戚金兴认为滨江依然有发展机会。

滨江集团接下来主要的战略除了“稳”,还要“降”——继续降杠杆、降财务成本、降直接融资的比例。

具体要求是降总资产中的净有息负债,未来控制在10%以内;降净资产的净有息负债,未来控制在50%以内;降有息负债总额,计划明年再降10%以上;继续降财务成本,目前滨江的平均利息是4.2%,明年争取降到4%以内;直接融资比例,明年在保持流动性的前提下,由目前的79.5亿元降至40亿元以内。

戚金兴称,这样一来,哪怕房地产市场再严峻,滨江的刚性支付也会保证安全,让外部环境对滨江的金融情况影响逐步减少。如果房地产市场好起来,滨江会具备更多扩张空间。

与滨江类似,目前仍在坚持的民营房企还有龙湖和新城控股,这两家房企同样保持着公开市场未违约。

龙湖在12月底提前偿还了一笔20亿港元银团贷款,显示这家公司在债务方面的兑付能力。在借贷方面,龙湖在年中也强调不会再增加有息负债。

新城控股在融资方面则有一定改善,12月13日成功发行了一笔8.5亿元中期票据,这是近期少有的民营房企能再获债券融资支持的案例。

不过在销售层面,龙湖和新城控股也同样面临下滑压力。今年1-11月,新城控股的累计销售金额约712.27亿元,比上年同期下降34.94%;龙湖集团的销售额则为1621.8亿元,同比也有11.5%的降幅。

今年以来,房地产政策迎来大转向,除四大一线城市还执行楼市限购政策外,其他城市的限制政策都逐步退出,但从市场反应来看,政策效果还有待持续观察,同时针对民营房企的融资改善有限,整体销售仍处于下滑阶段,民营房企们仍面临不小挑战。

克而瑞12月初发布的数据显示,2023年11月近六成百强房企单月业绩环比降低,超四成百强房企同环比双降。中指的统计则显示,今年前11个月,累计业绩同比降低的房企数量超过六成。

这意味着,在当前市场环境下,规模房企整体仍未能走出负增长困局。

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