观点直击 | 新城悦服务等待修复 第三方项目占比已过半

观点网 8月28日，新城悦服务召开2023年上半年业绩发布会。

报告期内，来自房地产开发行业的服务需求仍在下降，新城悦服务智慧园区服务和开发商增值服务都有较大幅度的缩水，仅物业管理服务实现了21.7%的较高增长率，也成为其业绩的基石，营收占比达到63.2%。

新城悦服务发展较为突出的多元业务主要是电梯以及团餐业务，今年上半年也取得了一定的进展，其中电梯相关工程业务营收上升约23%，而团餐业务则取得了约55.3%的较大幅增长，营收达到2.22亿元。

在关联业务持续缩水的情况下，新城悦服务的关联方应收款则仍在累积，新增1.6亿元至7.62亿元，持有美元债造成的损失则在逐渐收窄。

业绩正修复

从业绩来看，新城悦服务2023上半年实现营业收入26.87亿元，同比增加8.7%，净利润3.34亿元，同比增加29.4%，毛利率则下降2.2个百分点至26.8%。

将营收的变动拆分来看，今年上半年新城悦服务基础物管服务作为业绩基石仍然录得了21.7%的较高增速，收入达到16.94亿元，营收占比为63.2%；社区增值服务方面也保持了13.4%的正增长，收入达到7.08亿元，营收占比为26.4%，其中拎包入住和车位销售等一次性需求业务的占比在减少，而团餐和电梯维保等业务的发展更为显著。

营收增幅放缓的主要原因是开发商增值服务和智慧园区服务，其中，开发商增值服务方面主要是因新城控股(601155)开发和销售项目的减少，导致对物企服务需求减少，上半年新城悦服务开发商增值服务收入继续下跌42.1%至仅1.59亿元。

智慧园区服务指的是为各类型项目提供一站式智慧解决方案，业态包含住宅、写字楼和综合体等。值得注意的是，该板块客户主要是房地产行业的相关B端客户，因此在上半年地产环境未转好的背景下，新城悦服务该板块营收为1.2亿元，下降约31.2%，占总收入的比重也降低至约4.5%。

截至2023年6月30日，新城悦服务合约面积为3.23亿平方米，和去年底相比新增3.2%即1009万平方米左右，且新增部分中约有98.7%来自第三方。可见，新城悦服务上半年来自新城控股的项目供给已经减少，仅新增约13万平方米新城系合约面积。

目前新城悦服务在管项目中第三方项目占比已经过半，达到51.6%。不过，外拓或收购的三方项目在盈利能力方面一般要弱于新城系交付，上半年第三方项目提供的收入比例为42.4%。

据参会投资者透露，戚小明在业绩会中表示：“今年房企做了很多工作和努力，短期看行业还是会比较困难，但长期会看好。不过这段周期有多长，形势变化到稳定的阶段需要多少时间，现在来看还是要等待。”

电梯与团餐

多元业务中，新城悦服务发展较为突出的主要是电梯及团餐业务。

电梯属于特种设备，截至2023年6月30日，管理的电梯数量约3.7万台，上半年电梯相关工程业务营收上升约23%。

该业务可以进行外拓，即非新城悦服务进行物业管理的项目同样可以进驻承接电梯维保业务，其中可能会涉及旅游景区、度假村、酒店、影城等非住宅业态。今年上半年，新城悦服务电梯业务中的外拓业务收入占比约为33%。

此外，老旧社区改造也会给电梯业务的发展提供机会，今年上半年新城悦服务就承接了不少老旧小区电梯加装的业务，新签老旧小区电梯加装54台。

团餐业务是新城悦服务近年来发力重点之一，从2020年收购诚悦时代开始发展。2022年，新城悦服务还陆续收购了苏州海奥斯餐饮、天津金玉和上海翔禧物业三家企业，标的企业分别在工厂团餐、园区团餐服务以及医疗团餐方面有所建树。

今年上半年，新城悦服务团餐方面取得了55.3%的较大幅增长，营收达到2.22亿元，上半年主要中标的团餐项目包括上海机场(600009)（集团）有限公司、天津西青区中医医院、常州市第二人民医院等。

另外，团餐属于企业服务，新城悦服务同样也会承接较多的“物管+团餐”的协同项目，目前该类型项目的数量为37个。

电梯和团餐在新城悦服务的归类中属于大后勤服务，也是目前社区增值服务的重要支柱，2023年上半年该收入占社区增值服务的比重已经达到49.8%。

应收款管理

应收款管理方面，截至6月30日，新城悦服务贸易应收款原值为20亿，增长约40%，1年期以上占比约16.9%，若去掉1.86亿的减值，贸易应收款余额约为18.6亿元。

拆分来看，新城悦服务目前有12家并购子公司，贡献了约4亿的贸易应收款，同比增加约34.8%，主要是因新并表了两家收购公司；而新城系贸易应收款则为16亿元，增加4.7亿，其中应收物业费增加3亿元，主要是因新城系项目在管规模的提升。

关联方应收款方面，截至6月30日新城悦服务对新城控股的应收账款约为7.62亿元，增加1.6亿，主要涉及案场、前介以及智能化等关联业务。虽然新城悦服务开发商增值服务和智慧园区服务的营收上半年都在大幅减少，但仍在该板块形成越来越来越多的关联方欠款。

催款上，新城悦服务管理层在业绩会中表示，公司几乎每周都会召集区域公司的管理团队进行应收款主题的会议，内部也会根据不同的应收款账期采取催款函、律师函和直接法律诉讼等手段进行催缴，对单一甲方则会有更大的催促力度。

在新城悦服务金融资产减值科目中，除了应收账款外，美元债造成的减值也值得关注。

过去新城悦服务一直都持有相当数额的美元债，该美元债也和内地地产行业相关。2022年，新城悦服务美元债公允价值下跌造成了约1.72亿元左右的亏损。今年上半年，新城悦服务持有的上市公司美元债公允价值进一步下降约2900万元。

不过，由于2022年底已经进行了较大的减值准备，而今年有一笔美元债到期部分冲回，减少了损失。今年上半年，美元债对新城悦服务造成的实际净亏损约为1480万元人民币。

据参加业绩会的投资者透露，对于美元债问题，新城悦服务首席财务官左卫在中期业绩会中表示，这是房地产今年还没有得到实质性改观的一个结果，到今年6月30日，新城悦服务的美元债市面价值实际上仅剩约3000万人民币，即便未来按照最差的情况来反馈，亏损上限最多仅为3000万人民币。