越秀房托稳经营、降成本,2023上半年经营收入超10亿元

  2023年上半年,国内REITs迎来系列“政策暖风”,正站在新的发展起点,同时亦亟需在成熟的REITs市场中探寻和挖掘体系化的资管路径参考。

  8月15日,越秀房地产投资信托基金(00405.HK,以下简称“越秀房托”)发布2023年中期业绩。今年上半年,越秀房托整体经营保持稳定:经营收入10.61亿元,同比上涨12.4%;物业收入净额7.63亿元,较2022年中期上升11%;中期分派每个基金单位约0.0541元,按年计算的分派收益率为7.07%。

  酒店公寓经营表现强势回升,继续保持市场标杆地位,广州四季酒店和广州国际金融中心雅诗阁服务公寓平均房价依次为2202元/间/晚和1101元/间/晚,分别同比上涨41.3%和10.7%,均已超2019年同期水平;专业市场创新运营模式,经营收入上涨超70%;零售商场持续升级品牌级次,客流销售双增长,VT101维多利广场上半年客流量同比上涨38%,销售额同比增加22%;写字楼优化提升租户结构,强化长期经营效益以提升资产价值,广州国际金融中心和越秀金融大厦重点租户续租率分别达100%和94%,续租租金分别提升2.7%和6%。

  作为香港及新加坡上市房产基金中持有中国资产组合规模最大的REIT,越秀房托始终坚持以 “三位一体”管理协同,通过对资产的价值管理、生态圈管理、精益管理和主动管理,实现资产价值最大化;以“坚守术”发挥长期主义本色,稳守资产经营韧性、挖掘经营新增量空间和商业新生态,发挥主动管理红利优势。

  整体经营稳定增长,收入总额达10.61亿元

  2023年上半年越秀房托应对外部环境的系列挑战,坚持创新求变,努力实现商业长期价值。

  今年上半年,越秀房托经营收入10.61亿元、物业收入净额7.63亿元,双双上涨超10%;整体期末出租率84%、整体期末租金单价188.8元/㎡/月;各业态收入占比结构优化,酒店公寓经营收入2.56亿元,占比24%;专业市场经营收入1.08亿元,占比10%;零售商场经营收入上涨10.2%至0.85亿元;写字楼依然保持压舱石地位,业态整体经营收入为6.12亿元,占比58%;整体经营以“抗周期+稳经营”的表现,彰显了资产基本盘的经营韧性。

  良好的经营运营叠加主动管理融资成本,为市场传递了积极的资管信号,形成与资产价值的“正向”循环效应。截至2023年6月30日期末,资产总值为454.43亿元,同比2022年期末上升3.6%。

  “主动管理融资成本,ESG发展提质增效

  在REITs普遍面对美元加息导致的融资成本增高背景下,期内越秀房托通过把握境内外融资成本利差窗口,积极调整融资结构,以人民币贷款置换存量境外外币融资,从而平抑整体融资成本。

  得益于优质的投资物业资产,越秀房托融资渠道畅通,今年3月完成首期人民币15亿元上海自贸区债发行,票面利率4.15%,提前置换了部分今年到期融资;于6月完成人民币40亿元跨境直贷(固定利率3.2%)首期人民币15亿元提款,确保流动性风险得到有效管控。

  2023年6月末,越秀房托融资平均成本率为4.90%,比去年末4.83%上升7个基点,远低于HIBOR加息水平。未来,越秀房托将结合金融市场的变化,做出合理的资本结构优化,务求为投资人提供持续稳定的投资回报。

  在ESG发展成效和绿色租赁方面,越秀房托同样表现出色。截至今年上半年期末,越秀房托在楼宇内已与约30%的租户签订绿色租约,并倡导绿色采购,持续践行可持续发展理念,而这种持续性创造绿色价值的模式也备受市场认可。待40亿元跨境直贷完成后,越秀房托绿色融资占比将由38%上升至51%,为公司穿越行业市场周期提供更大的助推力。

  升级品牌能级与租户结构,创新经营模式

  面对经济波动,越秀房托以长期主义思维而着眼于非短期收益,聚焦资产的长远目标,对写字楼业态租户结构进行迭代升级,以稳定性高的金融业、TMT产业和专业服务业为主力客群,结合城市经济发展趋势和各项目区位优势,持续优化客群结构、积极拓展渠道促进招商去化。

  以位于一线城市核心CBD区位的两大标杆项目为代表,广州国际金融中心写字楼内挖需求、外引名企,引进高端专业服务业及金融业名企,主动挽留优质租户续租,平均续租期4年,续租租金提升2.7%;越秀金融大厦稳固高质租户,重点租户续租率94%,续租租金提升6%,成功引进多间百强央企和行业领军企业,进一步稳固高质租户基本盘。

  今年广州的国际性、专业性、高质量展会和高端会议的“溢出效应”明显,带动“会奖旅游”热度明显提升;同时,国内旅游的迅猛恢复和节日经济的火热,亦进一步拉动酒店公寓业态经营回弹。

  在此利好下,酒店公寓项目紧抓发展契机,增强高端优质服务体系,经营表现强势回升。广州四季酒店1-6月RevPar恢复到疫情前的103%;并连续九年获得「福布斯旅游指南五星级酒店」称号;广州国际金融中心雅诗阁服务公寓上半年平均入住率90.3%,同比增加6.1%,高于竞争群公寓10.3个百分点;平均房价高于竞争群公寓55.3%;经营收入连续八年稳居雅诗阁中国区第一名。

  专业市场始终发挥行业龙头角色,广州白马服装市场通过打造中国原创设计品牌基地,力推中国时尚产业链的创新和变革,引入9家本土新锐服装设计师品牌进驻,不但丰富了项目内的原创品牌体系,还借此创新经营模式,并进一步助推项目出租率至90.5%,远高于流花服裝商圈65%出租率。

  零售商场项目结合消费潮流及目标客群特征,制定资产计划,上半年持续升级进驻品牌级次,为后续实现资产升级奠定基础,并进一步带动客流与租金爬升。广州IFC国金天地引入常来餐饮集团首家东南亚菜「泰神」、优质连锁烤肉品牌「橘焱胡同」等人气品牌,进一步丰富餐饮矩阵和提升客单价;VT101维多利广场提前锁定主力店「优衣库」续租。

(责任编辑:徐帅 )
阅读剩余
THE END