金茂服务：高端物企的城市服务“绣花功夫”

　　近日，金茂服务(00816.HK)发布了2023年中期业绩报告。本报告期内，金茂服务收入增长23.4%至13.53亿元，在管面积同比提升56%至7098万平方米，合同管理面积同比提升35.8%达到9448万平方米，展现出不俗韧性。

　　受上游行业影响，物企谋求独立性提升迫在眉睫。上半年，金茂服务第三方在管面积同比增长89.5%，占总在管面积比例达到47.8%；同时，金茂服务的服务业态不断拓宽，实现了诸如超高层写字楼上海太平金融大厦、国家一级博物馆青州博物馆，以及潍坊歌尔产业园、常州东芝产业园等优质产业园项目的成功拓展，并新签约了雄安城市服务以及河北龙河新城城市服务两个城市服务项目，新增转化面积400万㎡。

　　受益于出色的外拓能力以及基础物管、社区增值业务的收入提升，上半年，金茂服务的非周期性收入在总收入中的占比提升12%至83.5%，毛利占比提升13.1%至76.2%，收入及毛利结构健康发展。

　　根据该公司管理层在业绩会上的发言，非周期性业务在未来依然会是金茂服务的收入基本盘，其中，当前已持有的城市服务项目将在未来为金茂服务的规模与收入提供强有力的支撑。

　　挺进蓝海：从城市服务到IFM业务

　　“城市管理应像锈花一样精细”是******在十二届全国人大五次会议上提出的城市管理方向。而早在1993年成立之初，金茂服务就已开始积累超高层写字楼、商业、学校、医院、政府办公大楼等多业态服务经验，协同中国金茂城市运营商战略，进一步夯实自身的全业态布局下多元化的物业管理组合以及同城协同、区域协同的综合服务能力。

　　截至2023年6月30日，金茂服务已经自主拓展10个城市服务项目，实现了城市业态多元覆盖。其中，金茂服务聚焦B端泛企业类客户多元服务场景的IFM（综合设施管理）业务已布局多个高产值行业客户，涵盖国家部委、金融、高端制造、医院、化工、教育等多个领域的大型职场和业务协同服务，为客户提供多场景解决方案以及系统的服务支持。

　　IFM业务进一步拓展了金茂服务的收入边际。国际成熟IFM业务市场数据显示，该业务的平均渗透率约在50%左右，而这一指标的国内数据为7%~8%，预示着在这片蓝海中，金茂服务将大有可为。

　　由于IFM业务的目标客户群体为泛企业类客户，因而要求金茂服务对客户所处行业和领域有较为深入的理解，并有与之匹配的能力储备。得益于金茂服务在基础物管领域多年深耕，从而获得的用户调研及供应链管理、产品封装等能力，金茂服务能够为不同行业的客户提供专业化、定制化的服务产品。

　　譬如今年上半年金茂服务进入的江西蓝星星火有机硅产业园等重工业园区，其对安全生产的管理能力提出了较高的要求；而同为今年上半年拓展的客户，广发银行北京总部则要求服务方具有更高的专业化基础物管服务能力。

　　作为物管行业内较早成立专属客户研究部门的公司，金茂服务不仅在多年业务实践中将服务触角延伸至众多不同领域，从而积累了对不同行业的基础理解，还形成了专业化、系统化的客户研究体系，进而实现定制化的服务产品封装。此外，自上市以来，金茂服务不断强化自身的供应链管理能力，在提质增效的同时也为IMF业务的稳健外拓筑牢地基。

　　在青州博物馆，为迎接远道而来的游客，秉承“人性化+精细化+无打扰”的服务理念，金茂服务为青州博物馆提供包括高效清洁、优质工程维修、高标准消控及安全管理在内的五位一体的一站式服务；并针对博物馆特殊的温度、湿度、防火、防盗、防虫要求，制定了《青州博物馆物业服务HSE管理方案》，受到游客及客户的广泛认可。

　　如今年上半年通过与雄建集团成立合资公司，金茂服务率先进入雄安新区城市服务领域，率先锚定首批央企入驻后带来的基础物管服务与IFM需求。此外，根据管理层在业绩会上的表态，IFM业务也将成为未来金茂服务的业务拓展重点之一。

　　持续深耕：以城市服务铺平外拓道路

　　今年上半年，金茂服务进一步细化“13344城市服务战略”，坚定参与城市治理、服务、经营的底层逻辑，明确划分出政府、企业、用户三类客户，聚焦城市基础服务、城市经营服务、城市治理服务三类产品，以“产业+服务”、“运营+服务”、“更新+服务”、“资本+服务”四种模式，在守住城市服务品质底线的同时保证项目的持续转化。

　　除上半年新增的2个城市服务项目外，对于已有的城市服务项目，金茂服务也通过持续深耕，不断提高转化效率。譬如此前获取的南京尧化项目，金茂服务持续对新茂国际中心进行资产整合招商更新，并积极开展公共停车场的运营提效以及百丽风光带的市政管养；而在嘉兴嘉善项目，则开展老旧小区的智慧化改造、嘉善实验学校的民生服务以及城市空间的精细治理等。

　　通过对已获取城市服务项目的进一步转化，金茂服务不仅实现了相当的收入增量，也同时扩充了在当地获取的城市服务和运营服资源。

　　以金茂服务对外拓展的首个城市服务项目嘉善经济技术开发区为例。早在2020年10月，金茂服务就已参与嘉善经济技术开发区老旧小区、安置房的物业服务，通过一年的互动与磨合，在小区整体物业收缴率和业主满意率显著提升的同时，金茂服务快速建立起一支当地人为主的基层工作队伍，为后续项目转化扎下树根。

　　此后，金茂服务在当地的服务内容不断扩充，以住宅为原点，向外延伸至商业街、政府办公大楼、绿化市政、社会治理等更多领域，携手嘉善经济技术开发区展开多项维护市容市貌的专项行动，持续巩固全国文明城市创建成果。

　　自2022年下半年起，金茂服务以嘉善经济技术开发区为支点，接洽属地政府，赋能区域社会治理和管理效率提升，并获取当地开放式住宅全域化管理等新内容。

　　持续稳定提供高品质服务的能力始终是支撑金茂服务跑出外拓加速度的现实基础。今年上半年，金茂服务在市场公开招投标中的中标率达到57%，第三方在管面积也从去年年底的39.3%提升至47.8%，显示出市场的广泛认可。

　　当前，物管企业在城市服务领域的竞争日渐白热化，各家企业已根据自有的资源禀赋及能力优势形成专有的城市服务打法。除自主扩展外，当前金茂服务也正积极协同关联方中国金茂的城市服务战略，与城市属地的资源及政府建立良好的信任关系，从而进一步提升获客效率。

　　在今年业绩会上，金茂服务管理层表示，虽然金茂服务当前已进入全国75个城市，一二线城市占比高达90%，但在未来金茂服务的市场化拓展脚步仍将聚焦在高能级城市，不断增强一二线核心城市的管理密度。就近而言，下半年，金茂服务将聚焦部分核心外拓城市，力求从中产生70%以上的外拓业绩。

　　作为专业的高端物业管理及城市运营服务提供商，金茂服务也将坚定高端高品质差异化发展的整体战略，不断向上突破服务能力，持续提高服务质量，为实现未来人居和城市梦想不懈努力。