北京楼市上半年回顾 政策效应显现 需求逐步释放

  2024年上半年，全国房地产政策主基调持续宽松，北京楼市政策“小步快走”，呈现逐步宽松趋势。在政策利好推动下，北京上半年房价与成交量均表现平稳，并出现多个热门红盘。受成交复苏影响，北京土拍市场同样企稳回升，出现诸多“高光时刻”。

  业内人士表示，当前北京调控政策未来仍有优化空间和预期，下半年随着核心城市政策效果逐渐显现，全国市场也有望逐渐筑底企稳。

  政策

  稳步出台护航楼市

  2024年上半年，北京延续自去年下半年以来的趋势，多次降低购房门槛及购房成本。

  6月26日，北京市住房和城乡建设委员会等四部门联合发布《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》（以下简称“新政”），调整北京市住房相关政策。新政发布第二日，北京即有多家银行执行相关内容，对本市商业性个人住房贷款首付比例和贷款利率做出调整，将首套房最低首付款比例由30%下调为20%，贷款利率下限调整为相应期限贷款市场报价利率（LPR）减45个基点。

  据业内人士统计，本次新政是从2023年9月开始，北京第9次发布楼市调整政策。去年9月，北京开始执行“认房不认贷”，开启不断小步调整的步伐。同年12月14日，北京发布了降首付、降利率、调整优化普通住房标准、延长个人住房贷款年限等一系列措施。

  今年以来，调整优化通州楼市限购政策、取消“离异3年内不得京内购房”政策、购买改造后的老旧小区公积金贷款年限延长……北京楼市调控政策更加精准、有力，带动整体预期不断转好。

  产品

  房企“内卷”居住体验

  上半年，不少房企密切关注市场，聚焦以改善人群为主的购房群体的居住理念，以产品和服务的创新打动用户，提升品牌影响力。

  近期，龙湖·观萃样板间开放，吸引到不少业内人士和购房人的目光。之所以“自带流量”，是由于这一项目所处的地块在出让时即明确将采用全国“好房子”大赛北京赛区一等奖获奖作品，企业可根据市场和定位在不对方案进行重大改动情况下进行调整和细化。

  据了解，龙湖此次没有搬出以往任何产品系，而是带来一条全新的高端产品线——观萃系。亮点之一是转角阳台，通过错层排布和约6米的挑空设计，部分户型能做到270度转角。在架空层，龙湖打造出4个泛会所空间，设置书吧、咖啡吧、健身房、童玩区等区域，这种设计与普通地下会所相比，采光和通风更好。

  回顾上半年，香山樾实景示范区的开放也让市场倍感惊喜。香山樾容积率仅有1.05，在示范区实楼里约273平方米的样板间里，南向面宽约19.4米，进深约14.3米的设计带来豁达空间感，透过窗户，社区园林和香山美景尽收眼底。仿汝窑陶板的外立面温润如玉，随着天空色的变化而展现出富有生命力的律动，进一步强化业主与自然底蕴的亲密关系。

  土地

  优质地块吸引实力房企

  随着6月27日北京城建、深圳南山联合体以底价11.9亿元拿下顺义区仁和镇0702-15等地块，北京2024年上半年土地出让活动全部完成。

  回顾上半年，北京土拍市场亮点颇多。北京首宗“宅产配”组合地块——朝阳区“酒仙桥+前苇沟+中关村朝阳园北区”组合地块成功出让，打破北京单笔土地出让金纪录；顺义区空港六期SY00-2301-0001地块吸引37家房企报名；首个“带方案入市”的住宅地块——昌平区中关村生命科学园三期地块由石家庄创世纪拿下，如今已经确定案名为“龙湖·观萃”……

  根据北京市规划和自然资源委员会的信息，今年上半年，北京共有19宗涉住宅地块成交，总成交价款732.36亿元。

  从分布区域来看，顺义区成交4宗涉宅地块，位居各区之首。其次为丰台区成交3宗，朝阳区、昌平区、海淀区以及房山区各成交2宗，大兴区、石景山区、亦庄以及怀柔区各成交1宗。

  业内人士指出，北京土地市场表现较为稳定，优质地块竞拍热度高，企业投资仍聚焦核心优质地块。

  市场

  购房者入市节奏加快

  楼市政策利好下，市场情绪明显提升。纵观整个上半年，与以往“小阳春”出现在三月份不同，今年北京在6月份也出现成交量较高的现象。

  北京市住建委公布的数据显示，6月北京二手房网签量为14987套，环比5月上涨11.99%，同比去年6月上涨了29.12%。这个成交量创下了自去年3月以来15个月的新高。

  政策效应显现叠加房企“花式”营销冲刺年中业绩，新房市场同样出现积极变化。中指研究院数据显示，北京6月新建商品住宅成交3870套。这一数据是自今年2月份以来北京新建商品住宅最高成交套数。

  值得注意的是，新政发布后的6月27日-6月30日北京新建商品住宅成交套数为1224套，成交面积16.39万平方米。从成交面积来看，北京楼市新政之后的4天内，成交面积便达到6月整体成交面积的34%。

  “核心还是政策的有力推动。”业内人士表示，政策的出台让一部分购房者在购房成本下降的情况下进入市场，减少观望情绪，带动咨询量、看房量、签约量的提升。

  业绩

  在京红盘“成绩单”亮眼

  当前，一线城市对房企的业绩贡献持续增长。中指研究院数据显示，2024年上半年，20家代表房企一线城市销售业绩贡献率同比增长2.5个百分点至30.4%，是唯一占比增长的城市等级。分企业来看，中建三局、越秀地产、中海地产等深耕北京、上海、广州，一线城市销售贡献率均在50%以上。

  “明星”楼盘的热销是房企业绩增长的最强推动力。6月29日，中海地产位于北京西二环的高端项目中海·京华玖序开盘。虽在6月末开盘，但凭借着高去化率和高成交单价，京华玖序以约74.51亿元的成交总价荣登上半年北京住宅成交金额榜首。截至7月1日，项目累计签约218套。

  在套数方面拔得头筹的是建发房产。据第三方机构统计，上半年，建发观堂府以490套的成交数量位列北京住宅成交套数榜第一名，成交金额23.23亿元。回顾建发房产拿地动作，近年来建发房产在福建省内拿地有所减少，转而向以北京、上海、杭州为代表的高能级城市加仓。

  中指研究院分析指出，总体来看，中国房地产市场呈现出一线城市和核心城市持续领跑、中西部潜力城市稳步发展的态势。未来，随着城市化的推进和产业结构的优化升级，这些城市将继续成为房地产投资的热门目的地。

  展望

  下半年市场将持续修复

  “从近期市场动态以及上海等城市的政策后市场表现看，本轮政策调整对市场预期的改善具有积极意义，也能有效缓解购房者观望情绪，随着新政策的落地实施，北京房地产市场或将进入新的发展阶段。”北京链家研究院院长高原表示。

  中指研究院市场研究总监陈文静认为，短期来看，北京房地产市场活跃度有望提升，新房、二手房链条也有望加速轮转，二手房成交量保持活跃也将为新房释放更多改善需求。

  自中国人民银行等部门发布“517楼市新政”以来，北京二手房市场去化速度也明显加快，二手房源的挂牌量持续下降。据此，有相关业内人士预测，下半年北京市场热度会持续修复，主要体现在成交量的增加，短期内价格不会有大幅上涨，但挂牌量的减少有可能会带动价格上升。

  虽然政策面不断优化带动预期好转，但克而瑞提醒房企，当前的经营环境仍充满不确定性，绝不应“躺平”。“企业仍需尽可能保证货量供应、做好营销，以促进项目成交去化。同时，企业也需要持续关注产品升级迭代、加强产品力打造，在日趋加剧的行业竞争中强化发展优势。” （文/陈天奕）