“消费降级”之下，上海这些商圈还在保持增长

界面新闻记者 | 王婷婷

2024年，“消费降级”之风还在持续蔓延，上海作为国际消费之都，影响几何？

“上海零售物业整体租赁需求在第二季度有所改善。”7月10日，仲量联行华东区零售地产部总监黄臻指出，受到核心区租赁需求的复苏推动，二季度上海整体净吸纳量转负为正，共录得2300平方米。

据第一太平戴维斯7月11日发布的报告，尤其是今年6月份，多数商圈客流量同比增幅超过15%。以淮海中路、苏河湾、小陆家嘴、徐家汇、中山公园、北外滩、天山虹桥、长风、七宝、真如、新江湾等板块为代表的商圈客流增幅为15%-30%。

此外，南京东路、世博、五角场和大虹桥核心等商圈的客流同比增幅甚至超过30%，显示出上海的商业活力和消费韧性。

分化仍在。如大宁、徐汇滨江、前滩、莘庄、南翔、金桥等板块商圈客流量恢复不明显，6月份同比增幅为0-15%。

空置率同样如此。第一太平戴维斯数据显示，二季度核心商圈保持下降趋势，为9.4%，环比下降0.2个百分点，但其他商圈表现各有差异，冷热不均，非核心商圈整体空置率为12.2%，环比上升0.1个百分点。

但上海全市购物中心空置率呈上升趋势，二季度环比微升0.1个百分点至11.7%，同比下降1.0个百分点。

空置上升的同时也伴随着租金下跌。仲量联行数据显示，二季度，核心商圈首层平均租金环比下降0.4%，为46.1元/平方米/天；非核心商圈首层平均租金环比下降0.9%，为16.2元/平方米/天，租金降幅较一季度均有收窄。 在日益激烈的市场竞争中，鉴于零售品牌的承租能力普遍减弱，不少零售物业项目正持续面临挑战。

衡复风貌区走出了独立行情，街铺租金走势胜过同类购物中心商场。

City walk热度高涨，为上海衡复风貌区的商业带来新机遇。第一太平戴维斯指出，衡复风貌区内的街铺近年来持续受到消费者和市场关注。虽然上海购物中心市场的整体租金尚未恢复至2019年水平，但衡复区域的一些街铺租金与临近的核心商业街淮海中路相差无几。

衡复风貌区涵盖7.66平方公里，西起华山路，东至陕西南路，北到长乐路，南达肇嘉浜路，跨徐汇、静安、长宁、黄浦核心4区，如今正成为上海新晋时尚潮流的标杆。

于是，除新兴品牌外，一些主流商业品牌也在积极寻求入驻机会，通过全新店铺概念吸引年轻消费者和社交媒体关注。较早入驻衡复风貌区的品牌如Aesop伊索中国大陆首店、lululemon等，都已相继开业。

上海这座消费之都，零售物业市场也面临挑战。黄臻表示，消费降级或是一方面因素，但更多的是消费方式的变化，如今的消费者越来越注重性价比、质价比和情价比。

越来越多的年轻消费者认为，商业不仅仅是满足传统购物的方便，更向往一个能够满足社交互动、情绪价值疏导、文化共鸣以及多元生活体验的场域。而这些新的探索和实践也将为零售市场带来新的活力与可能。

以二季度零售物业新增租赁需求为例，主要集中在运动户外服饰及装备、平价餐饮、烘焙饮品、快时尚、本土女装和折扣店等业态。

“尤其是近年来户外运动热潮的兴起，极大地推动了消费者对运动产品的市场需求。在此背景下，国内外知名运动品牌纷纷加速扩张步伐，越来越多的海外小众运动品牌也陆续进驻中国市场，在上海开出首店。”黄臻说。

正值暑期，上海零售商业还呈现出一个变化，即教培机构回归，亲子业态延续回升势头。

第一太平戴维斯报告显示，二季度，亲子设施新租面积呈稳步增加趋势，除租赁需求始终较稳定的乐园、剧场、运动等偏向娱乐的空间之外，教育培训需求在昂立、新东方等头部机构带领下有所回暖。

而且，校外培训政策方向清晰，也有利于龙头机构逐步增大市场份额。

学科培训监管严格，教研实力强的合规机构数量有限，市场集中度将进一步上升；非学科培训逐步受到政策支持，素质教育相关供应预计将逐步增加。

值得一提的是，上半年零售商业整体供应减少。

一季度无新增供应，二季度只有徐汇万科广场迎来开业，体量达90000平方米，主要租户有VESTA壁球馆、DOME攀岩营地、MOREPRK skyline天际线、Aokka露营主题咖啡、Blueglass骑行主题店等。

不过，这一情况在2024年下半年将得到改善。

上海西岸梦中心、花木时光里、世博天地、吉宝静安中心、海上世界、川沙九六广场、前滩公园巷、上海鑫耀·光环Live二期、荟聚综合体项目、奉发古华庭等，都将一一面市。届时，又会掀起一波客流之争。