住建局改名“城市更新局”,行业大变天的征兆

北京大学硕士、经济学者；

开发公司操盘手；知名楼市专家；

根据6月18日湖北省委专题会议内容，要把危旧房改造作为推进城市更新的核心内容，探索推进危旧房改造的新模式，及时总结经验，形成可复制、可推广的模式，推动城市更新取得更大成效。

“地段、地段、地段”，而对于整个地产行业而言，无论是开发商、居住区、城市管理部门，他们的核心资源始终是土地资源。城市处于一张白纸的时候，主要认为就是开发，大兴土木进行建设，不断拓展城市边缘，不断转移城市中心。

就像成都的节奏：春熙路--天府广场--玉林棕北--金融城--大源--天府新区。一旦城市边界突破的速度慢下来，甚至停顿下来，那么地产行业就从增量房市场变为存量房市场，核心地段的资源都普遍集中在二手房市场。

但是，时间长了，很多老小区就跟不上了，不仅是户型过时，没有电梯，还包括隐蔽工程的水电气设施全都老化，这是一个明显的矛盾，老旧小区的土地价值高，但是形象差、使用价值低，甚至影响城市形象，不宜居。拆迁拆不动，因为太贵，拆迁的钱谁都出不起，动不动就是一笔天文数字。

上上策就是：城市更新。

这次改名，意味着真的大变天了！住建局改名为住房和城市更新局是明显的标志，意味着各项政策已经确立，通过试点之后，就要全方位实施，三中全会会不会提到这一点，也很关键。

发达国家的美国、德国在上世纪50年代城市化率已达到60%，当前我国城市化水平相当于韩国80年代、日本上世纪50年代的水平，《“十四五”规划纲要》提出，2025年常住人口城镇化率提高到65%，差值不足1.2个百分点，完成目标毫无悬念。未来城镇化水平提升速度将放缓。

从2019年城镇化率上看，大多数省会城市城镇化率已经达到70%，意味着全国主要二线城市都已经步入城镇化后期。经济发达的江苏、 浙江、广东三省接近 70%水平，城镇化水平提升空间有限，而中西部部分省份城镇化率不足60%，城镇化进程仍将继续快速推进，进一步更新城市居住条件，也算是应运而生。

老城区的房价，被严重低估了。成都老城区的“老破小”的房价远低于三环外的新房和次新房，非核心城区的房价反而高很多，这是一种特殊的情况。京沪深的核心区和新区的房价之比，相对于纽约伦敦东京对应的比值低太多。

老城区的房价很大可能被低估了，具有很大的追赶潜力，城市更新将是打开老城区二手房房价的金钥匙。毫无疑问 这次“改名”将带来地产行业的业态巨变，也会带来资金和红利，只不过，政策重点打造二手房，影响新房的力度较小。