除了“金融16条”续期 市场还在期待什么？

近日，央行、国家金融监督管理总局联合发布了《关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知》，对2022年11月出台的“金融16条”中的部分政策进行延期。

政策延期涉及两项内容，一是对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。2024年12月31日前到期的，可以允许超出原规定多展期一年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。

二是对于商业银行按照通知要求，2024年12月31日前向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类，对债务新老划断后的承贷主体，按照合格借款主体管理，对于新发放的配套融资，形成不良的相关机构和人员已尽职的可以免责。

除了这两条外，“金融16条”中其他不涉及适用期限的政策都长期有效。

对于此次“金融支持房地产政策”延期消息，业内认为是“以时间换取空间”的举措，有助于进一步缓解房企资金压力，减少金融机构对房企贷款的风险担忧，促进“保交楼”，提振楼市信心。

据中指研究院发布的报告，今年上半年各地累计优化房地产调控政策已超300次，其认为下半年政策加力预期将增强。

金融支持房地产政策延期，给予处在销售走弱、融资不畅、到期债务压力大背景下的房企喘息之机。除了供给端政策以外，市场对调降存量房贷利率、优化二套房认定标准等需求端支持也颇有期待，唯有供需两端协同发力，才能力促行业回稳。

房企内部“造血”功能修复有限

外部“输血”仍不畅

之所以延长“金融16条”的执行期，主要基于几方面现实背景：

第一，地产销售不景气，房企“造血”功能修复有限；

第二，房企尤其民企融资环境难言明显改善，外部“输血”不畅；

第三，房企到期债务压力大，上半年债务违约时有发生，三季度或再迎偿债小高峰。

上半年，楼市小阳春“昙花一现”，成交前高后低、6月进一步走弱。中指研究院统计数据显示，今年上半年，百强房企销售总额同比微增0.1%，增幅较5月底下降8.3个百分点。克而瑞统计数据也显示，今年上半年，百强房企实现销售操盘金额30620.2亿元，同比微增0.2%，增幅较前两月回落较为明显。

从增速来看，TOP100房企销售额在1—4月、1—5月、1—6月同比分别增长12.8%、8.4%、0.1%，增速下降明显，房企销售出现‘二次探底’的情况6月份，房企销售迅速转弱。相关统计数据显示，今年6月，百强房企单月销售额同比下降29.4%，环比下降19.0%。中指研究院企业研究总监刘水分析认为：“6月份延续了5月以来恢复乏力的态势，市场活跃度继续回落，房企销售额同比、环比均出现下降。”

房企销售不景气，内部“造血”功能修复有限，上半年百强房企业绩同比仅微增0.2%，6月销售创近5年来最低。6月作为上半年的收官之月，房企大多会加大业绩冲刺力度，多家房企在5月底、6月初召开半年度业绩冲刺动员会，以全力冲击业绩。不过，在房地产业内人士看来，受需求端低迷、端午假期等多重因素影响，今年房企6月份的业绩表现不及预期。

“房企部分原本收回的折扣再次释放，部分城市甚至出现了‘价格战’。除传统降价等营销举措外，房企也普遍启用了团购、直播、分销等渠道。但从实际效果看，市场去化动能仍较弱，需求转弱对房企业绩影响短期或仍将持续。”天风证券(601162)分析师刘清海分析称。

中指研究院指出，今年上半年销售额超千亿房企7家，较去年同期减少2家，百亿房企78家，较去年同期减少7家。TOP100房企权益销售额为24377.8亿元，权益销售面积为14231.1万平方米。

外部“输血”仍不畅，房企尤其民企融资环境未见明显改善，克而瑞数据显示，上半年80家房企融资规模同比降26%。2023年1-6月80家典型房企的累计融资总量为3137亿元，同比减少26%，大部分民营房企仍面临较为严峻的融资环境，其中6月融资总量因越秀大规模供股环比回升46%，但同比减少29%，并处在近年来的较低水平，6月房企发债143亿元，是2020年以来的单月新低。

房企到期债务压力大，上半年债务违约时有发生，三季度或再迎偿债小高峰。由于前期融资政策优化主要惠及白名单优质企业，部分财务困难的房企仍较难获得支持，因此房企债务违约问题仍时有发生，上半年TOP200房企中新增6家企业“暴雷”，典型如6月大唐和领地首次宣布违约。债券到期方面，据CRIC监测，80家典型房企三季度预计有1830亿元债券到期，较二季度增加约7%，其中7月就将有41笔债券到期，剔除掉已经提前赎回的部分之后约为638亿元，环比增加83%。

市场还在期待哪些政策

“金融16条”从供给端给予房企稳定的金融支持，而要使房地产市场真正回稳、行业重回良性循环轨道，需要供需两端政策协同发力，市场期盼的需求端支持主要包括：

第一，下调存量房贷利率。目前多数城市的首套房贷款利率已降至LPR-20BP，而两年前的购房者还在以动辄+50BP甚至+100BP以上的利率还贷，增量和存量房贷利差多达1-2个百分点，调降存量房贷利率能有效减轻居民还款压力，进而提振居民支付能力和消费信心，同时能减少提前还贷潮、经营贷置换房贷等情况出现。

第二，优化调整二套房认定标准和首付比例。比如第一套房贷还清后，再买或置换二套房时执行首套贷款政策，核心城市可以适当下调二套房首付比例，以此支持改善性需求释放。

第三，调降住房交易成本。例如北京、上海，普宅住宅认定标准已经多年未做调整，随着房价上涨越来越多刚需房源被认定为非普通住宅，在二手房交易过程中，需要缴纳更高比例的税费或首付，修订普宅标准可以有效降低刚需置业和改善置换成本。

第四，适度松绑限购政策。强二线城市可以考虑进一步解绑交易限制，以支持刚性和改善性购房需求，放宽非核心区域的非户籍购房要求、户籍购房套数限制，调降落户门槛，允许多孩、扶老家庭多买一套，均是可选项。