深圳6月二手房成交量创近3年新高,新政效应持续释放

界面新闻记者 | 王妤涵

7月2日,据美联物业研究中心统计,6月深圳市二手住宅备案量达到4172套,同比上升73.3%,创下自2021年4月以来的新高,并且连续4个月的过户量均稳定在4000套左右水平。

新房成交也同样迎来增长,6月份全市一手房住宅备案量环比增长了45.7%,达到2927套。

可以看出,在经历此前一系列政策的密集调控后,深圳楼市的活跃度显著增强,新政效果已在成交数据中有所体现,新房及二手房成交量均表现出持续上涨态势。

6月份新房、二手房成交均迎来增长

因受到房企年中冲刺和新政落地影响,6月深圳市场的供求量环比齐升,延续弱复苏走势。

具体来看,新房市场方面,6月深圳共有8个住宅项目获批预售,共3307套房源(不含安居房),供应面积约39万平方米,环比上涨19%;此外,还有2个项目获批现售。

据CRIC统计,6月深圳新房网签成交量约29万平方米,环比上涨42%,共有11个住宅项目开盘加推入市,共推售4914套房源。

但库存依旧维持高位,截至6月底,深圳新房住宅库存量仍达到51277套,去化周期约22.3个月。

从价格方面来看,据深圳中原研究中心统计,6月新房住宅成交均价为53755元,环比下跌2.8%。

从成交区域来看,成交量最多的是宝安区、龙华区和光明区,分别成交了723套、609套、534套,龙岗区成交519套,位列第四。

改善型客户依旧为主力成交对象。据深圳房协统计,在6月份深圳成交的2927套新房住宅中,90-144平方米的改善型产品成交1733套,占比最多,达到59.21%;其次为90平方米以下的刚需产品,成交了1085套,占比37.07%;144平以上的大户型产品成交了109套,占总量的3.72%。

二手房市场上,从供应上看,据CRIC统计,6月深圳全市二手商品住宅成交为40.68万平方米,同比微涨0.49%。

各区成交上,龙岗区依旧是二手市场成交量最大的区域,超过了900套;福田区排名第二,过户了790套,环比上涨10.3%;南山位列第三,过户量超过600套。

从其他几个一线城市的情况来看,在5月底跟进新政以来,6月份上海、广州的二手房成交量也都出现了明显增长。

在克而瑞监测的18个重点城市,6月份二手房成交面积81万平方米,环比增长5%,同比增长了20%。

成交虽然有所增长,但二手房的价格却在下跌,当下业主“以价换量”的交易特征仍然十分明显。

据乐有家门店成交数据显示,6月深圳二手住宅成交均价为6.05万元/平方米,环比下跌4%,同比下跌15%;最新业主挂牌价6.79万元/平方米,环比下跌了1%,同比下跌11%。

其他城市的情况也是如此。据最新发布的《中国房地产指数系统百城价格指数报告(2024年6月)》,6月百城二手住宅平均价格为14762元/平方米,环比下跌0.73%,同比跌幅达到6.25%,百城二手住宅价格继续下行;百城新房价格受改善项目入市带动,环比上涨0.15%,但涨幅收窄。

“政策底已到,市场底未到,以价换量还会持续,若要量价完全企稳,还需要再观察半年。如果后续交易量持续稳定,部分核心区域、优质楼盘的价格也会率先企稳”,乐有家方面预测指出。

上半年楼市仍为二手房主场,热度呈现两极分化态势

从上半年的整体情况来看,深圳楼市仍然以二手房为主场,新房市场的数据表现不及预期。

据乐有家研究中心统计,今年1-6月深圳共卖出33529套一二手住宅,对比2023下半年上涨了5%,同比2023上半年上涨了3%。

其中,一手住宅上半年网签(预售)为12135套,同比2023上半年下跌25%;二手住宅过户成交21394套,同比2023年上半年上涨了32%。

从全国范围来看,据中指研究院监测,上半年重点100城新房销售面积同比降幅约40%;二手房方面,“以价换量”带动二手房销售表现持续好于新房,高基数下,1-5月重点城市二手房成交量同比下降12.9%。

在克而瑞监测的18个重点城市中,今年二季度18城二手房成交环比一季度增长了35%,同比增长3%,仅比一季度略低,且二季度已开始同比正增长。与2023年下半年相比,二季度成交水平增长了23%。

“新房市场交易不及预期,主要在于各地新政特别是一线城市,主要针对新市民、外来人口等放开限购,缩短社保年限等。这迎合了当前刚需在热点城市集中的局面,需求更多被导入二手房市场,分流了以改善为主的新房需求”,广东省城乡规划院住房政策研究中心研究员李宇嘉对界面新闻表示。

从深圳上半年二手房的成交面积段来看也印证了这一点。

据乐有家统计,上半年成交的二手房中,总价300万元以内的刚需产品占比达到21.9%,对比2023下半年增加了4.3个百分点,也是各总价段里唯一占比上涨的区间;主力军仍然在总价300-500万元区间,占比维持在34%左右。

从深圳房企上半年的销售情况来看,据CRIC数据统计,今年上半年,深圳TOP20房企累计流量销售金额达909.09亿元,同比下降了10.9%;入榜门槛为17.66亿元,同比下降21.3%。前三强房企的流量业绩均超90亿元,分别为招商蛇口、华润置地和中海地产,而去年上半年前三强房企流量业绩均超百亿。

TOP20房企累计流量销售面积达146.9万平方米,同比下降9.1%;入榜门槛为2.9万平方米,同比下降20.1%。流量金额榜TOP10房企累计业绩达688.53亿元,门槛值是30.19亿元。流量面积榜TOP10房企累计达112.37万平方米,门槛值是5.45万平方米。

“6月7日,国常会专题讨论房地产形势,继续研究储备新的房地产去库存、稳市场政策措施。2024已过半,房地产需要继续明显好转,政策或将继续加码”。对于接下来的楼市政策走向,中指研究院华南分院高级分析师孙红梅对界面新闻表示,

对于不同等级的城市情况,中指研究院分析师孟新增指出,“接下来,一线城市在政策优化带动下,成交规模有望温和修复;二线、三四线城市低基数效应明显减弱,新房成交面积同比降幅或将明显收窄”。

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