上海土拍走出独立行情：竞争激烈，多家开发商开始“带方案”拿地

界面新闻记者 | 王婷婷 实习记者 张溢卿

今年上半年，长三角拍地金额继续领跑全国。

中指研究院数据显示，2024年1-6月，长三角TOP10企业拿地金额776亿元，继续居四大城市群之首；京津冀TOP10企业拿地金额749亿元，位列第二，增长较快，主要是由于6月北京多宗土地进行拍卖；中西部TOP10企业拿地金额326亿元，位列第三。

在长三角区域，开发商们又尤其“偏爱”上海、杭州。

以上海为例，房企为了能够将地块收入囊中，更是提前“做功课”，即“带方案拍地”，不仅表现出十足的诚意，也能加快拿到地块之后的周转速度。

近日，在上海第三批次土拍未开拍之前，保利发展就提前对其中一幅地块进行设计招标。

该地块为内环内杨浦区平凉社区02H1-01地块项目，将于7月9日正式摆上拍卖桌。地块位置本身较为优越，位于杨浦区大桥街道，东至渭南路，南至02H1-05地块，西至眉州路，北至杭州路，地块北面紧邻高阳新里项目，均价12.39万元/平方米。

根据保利发展招标文件，项目地上计容面积为24900.3平方米，容积率1.8，建造高度24米，工程总投资32亿元。未来大概率是建造稀缺的低密洋房产品，预计入市价格将超过高阳新里。

招标文件获取时间为6月26日-7月1日，投标截止时间为7月17日，出让面积1.38万平方米，建筑面积2.48万平方米。

值得一提的是，保利发展在该板块内还有平凉街道45街坊（洋房+风貌别墅）正在建设中，若本次土拍能拿下平凉社区02H1-01地块，将能进一步拓展集团在该区域版图，对于项目未来销售流转亦更具优势。

“带功课”进场拿地的做法在上海并非没有先例。

早在今年4月2日，在土地出让前近半个月，安徽高速地产便发布了闵行浦江镇35-5地块招标计划。

4月16日，上海2024年第一批次下半场6宗地正式开拍，闵行浦江镇35-5地块作为本轮竞争最激烈地块，共吸引了包括华润联合体、中海地产、首开和大华集团等在内的12家房企参拍，最终被上海民营房企大华幸运拿下，安徽高速与地块失之交臂。

铁了心要在上海闵行区拿地的安徽高速，在第二批次土拍开拍之前，再次提交了闵行梅陇社区地块设计招标。5月8日，安徽高速集团官网公示了闵行梅陇社区地块设计方案招标公告，颇有“志在必得”的把握。

5月28日，上海第二批次迎来闵行梅陇社区地块等在内的4宗地块出让，最终“功夫不负有心人”，安徽高速联合安联地产以54.64亿元的价格拿下梅陇社区地块，楼面价48407元/平方米，溢价率10%，联动价7.6万元/平方米。

因此，在项目拿地仅10天后，安徽高速&安联地产就公示了拟建方案，包括13栋13-16层的高层住宅，1栋16层的保障房，以及若干社区配套和公共服务设施，规划可售住宅约888套。

自2021年以来，安徽高速积极布局上海楼市，接连在青浦区、浦东新区、闵行区等区土拍中“初露锋芒”，三年时间内在上海土拍投资超136亿元。

除此之外，今年1月份出让的上海松江泗泾TOD地块，也曾传出华润置地对地块项目已做好商业定位和概念方案，但最终由招商蛇口以总价52.5亿元竞得，并将其打造为招商时代潮派。

该项目首开入围分为37.6分，是今年上海五个新城中第二个触发积分的新盘，于6月28日开盘，234套房源当日售罄。

业内认为，提前招标虽能加快流转进度，但仍存在风险，并不意味着一定能拿地，比如安徽高速就曾“白做功课”。

上海中原地产分析师卢文曦告诉界面新闻，虽然“带方案”拍地能够加快整体开发节奏，但仍存在较大的沉没成本的风险，是一把“双刃剑”。

“虽然确实可以压缩整体产品产出的时间，但政策出新不断、房地产市场仍然存在一定的波动，在不能确保有足够的客户认购的情况下‘带方案’拍地仍然存在风险，这对开放商、对市场趋势的判断构成了相当大的考验。”卢文曦表示。

但现在，上海土拍恢复“价高者得”，意味着提前招标的开发商拿地概率增加了，尤其是对保利发展、安徽高速等有一定资金实力的房企而言。

在6月7日第三批次的土地出让公告中，上海取消了商品住房用地溢价率10%的上限要求，在执行三年限价后，上海市土拍市场宣布重新回归到“价高者得”时代。

除杨浦区平凉社区02H1-01地块外，即将出让的第三批次土拍还包括杨浦区长白社区H2-17地块、宝山区杨浦区平凉社区02H1-01地块以及奉贤区奉贤新城12单元02A-04A地块，总面积约15.29公顷，起始总价84.21亿元，为上海“沪九条”出台后的首批土地出让。

可以预料到的是，开发商对于优质地块的围猎将比以往更加激烈。而这些地块将花落谁家，保利发展能否如愿以偿，7月9日将见分晓。