2024上半年中国房地产市场总结与下半年趋势展望

2024年上半年中国房地产市场形势总结

（一）价格水平：1-5月百城二手房价格累计下跌2.91%，改善型楼盘入市带动百城新房价格累计上涨1.09%

图：2021年以来百城新建住宅、二手住宅价格环比变化

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二手住宅方面，2024年1-5月百城二手住宅价格累计下跌2.91%。根据中国房地产指数系统百城价格指数，2024年1-5月百城二手住宅价格累计下跌2.91%，跌幅较2023年同期扩大2.34个百分点。具体来看，除2月在春节假期影响下价格环比跌幅收窄外，上半年百城二手住宅价格整体呈现加速下行态势。进入5月，监管部门落地多项利好举措，上海、广州、深圳大幅度优化购房政策，政策优化在一定程度上提振了业主信心，二手房挂牌价格跌幅有所收窄。5月百城二手住宅均价为14870元/平方米，环比下跌0.70%，跌幅较4月收窄0.05个百分点，已连续25个月环比下跌。

新建住宅方面，2024年1-5月百城新建住宅价格累计上涨1.09%。根据中国房地产指数系统百城价格指数，2024年1-5月百城新建住宅价格累计上涨1.09%，涨幅较2023年同期扩大1.07个百分点。具体来看，受改善型楼盘入市带动影响，1-5月百城新建住宅价格月度环比均呈结构性上涨态势，5月百城新建住宅均价为16396元/平方米，环比上涨0.25%，涨幅较4月收窄0.02个百分点。

图：2021年1月以来百城新建住宅、二手住宅价格环比下跌城市数量变化

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从涨跌城市个数看，2024年1-5月，百城新建住宅价格环比下跌城市数量保持平稳，二手住宅价格下跌城市数量维持高位。2024年5月，百城新建住宅价格环比下跌城市数量为40个，较4月增加6个；100个城市二手住宅价格环比均下跌，下跌城市数量与4月持平，已连续12个月超90城。

（二）成交规模：上半年重点100城新房成交面积同比下降约四成，6月降幅收窄至20%；二手房表现好于新房，1-5月重点25城二手房销售同比下降13%，6月同比或转增

图：2018年至2024年100个代表城市1新建商品住宅上半年月均成交面积及同比走势

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图：2019年以来100个代表城市新建商品住宅月度成交面积走势

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重点城市：上半年，重点100城新建商品住宅整体市场活跃度偏弱，成交规模处近年来同期低位。据初步统计，2024年上半年，重点100城新建商品住宅月均成交面积约2000万平方米，同比下降约四成，降幅仍较大。5.17楼市“一揽子”政策落地后，市场情绪有所回升，同时由于去年同期高基数效应减弱，6月重点100城新建商品住宅成交面积环比增长，同比降幅延续收窄态势，同比下降约20%。

图：2016至2024年各梯队代表城市商品住宅上半年单城市月均成交面积及同比走势

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不同梯队城市来看，2024年上半年，一线城市新建商品住宅成交面积同比降幅最小。根据初步统计，2024年上半年，一线城市政策优化持续落地，加之购房需求更为旺盛，新建商品住宅成交面积同比下降约三成，降幅在各线城市中最小；而多数二线、三四线代表城市限制性政策在2023年已基本放开，今年上半年整体市场情绪仍较弱，新建商品住宅成交面积同比下降均约四成，部分基本面较强的核心二线城市，如成都、杭州，在政策优化后市场活跃度回升较明显，但多数城市市场调整压力仍较大。

图：2022年以来25个代表城市二手住宅月度成交套数走势

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图：2022年以来11个代表城市二手住宅周度成交套数走势

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二手住宅方面，重点城市在以价换量以及政策优化带动下，二手房市场整体保持活跃，表现明显好于新房市场。根据中指数据，2024年1-5月，重点25城二手住宅成交套数同比下降12.9%，而同口径下新房成交套数同比下降42.7%，二手房表现明显好于新房，成交规模整体处于较高水平。5.17新政落地后，二手房市场情绪较高，同时在以价换量的带动下，市场热度延续，6月以来（6.3-6.23），二手房周均成交套数较5月周均增长10.3%，较上年同期增长20.1%，市场表现亦优于新房。

表：一线城市近期市场表现

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表：部分重点二线城市近期市场表现

注：6月统计范围为1日-25日，上海二手房为商品房口径，其余均为商品住宅。

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5.17楼市“一揽子”政策落地后，核心一二线城市纷纷跟进落地，政策效果也逐渐显现，分城市来看：

上海：5.27政策优化后二手房成交有所放量，6月1日-25日，上海新房、二手房分别成交7434套、21177套，在部分项目集中网签备案带动下，新房日均成交套数较5月增长11.1%，较去年同期下降16.7%，二手房在以价换量及政策优化带动下（非沪籍单身购买二手房范围扩大至外环内），日均成交套数较5月增长40.5%，6月以来多日网签超1000套，二手房市场活跃度较高。

深圳：6月1日-25日，深圳新房、二手房各成交2144套、3548套，在部分项目降价促销及较低基数下，新房日均成交套数较5月增长32.3%，同比增长5.7%；二手房市场保持较高活跃度，在5月高基数下，6月日均成交量较5月增长5.7%，同比在低基数下增长85.1%，市场延续温和修复态势。

杭州：政策优化效果持续，6月1日-25日，杭州新房、二手房各成交4869、6342套，日均较5月分别增长17.9%、21.5%，新房同比增长1.6%，二手房在低基数下同比增长114.0%。主城区部分热点项目入市，带动区域市场活跃度提升，如霞映锦绣里项目，共93套房源，996组家庭入围，中签率9.3%，同时，当前低总价、老破小房源成为二手房市场成交主力，在价格持续调整后这部分房源总价优势凸显，二手房市场活跃度较高。

表：2024年1-5月及2023年1-5月重点城市新房、二手房高总价商品住宅成交套数占比

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需求结构来看，2024年前五月一线城市高总价段二手房需求释放良好，5.17新政后，伴随着二手房价格的持续下调，低总价、老破小成交量有所上升；上海、广州及多个二线城市高端改善新房成交占比提升。新房市场来看，上海多个改善型项目入市，带动1-5月1000万以上总价段的项目成交套数占比较去年同期提升6.3个百分点；广州取消120㎡以上限购后，改善性需求持续释放，新房市场中800万以上总价段成交套数占比明显提升；无锡、合肥、成都、青岛等多个二线城市高总价段新房成交占比均有不同程度提升。二手房市场来看，一线城市二手房价格持续下跌，叠加更多大户型次新房挂牌入市，部分购房者转向二手房市场，高总价需求释放良好，而随着价格逐步调整到位，5.17新政后低总价、老破小成交量明显增加，部分刚需客户也进入二手房市场。二线城市仅少数城市高总价段二手房成交占比有所增加。

（三）供求关系：上半年重点50城批准上市面积同比下降约四成，短期库存去化仍存压

图：2016年至2024年50个代表城市2商品住宅上半年月均批准上市面积走势

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图：2019年至2024年50个代表城市商品住宅月度批准上市面积走势

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重点城市：新房销售调整态势未改，同时土地成交规模持续收缩，新房供应规模持续在低位。据初步统计，2024年上半年，重点50城商品住宅月均批准上市面积约1060万平方米，同比下降约40%。进入二季度，由于去年4、5月基数回落，同比降幅明显收窄，但6月在较高基数下，同比降幅再次扩大。整体来看，虽然6月房企由于年中业绩冲刺，供货意愿较5月有所回升，但批准上市面积同比下降约50%，新房供应规模持续在低位。

图：2018年至2024年50个代表城市商品住宅销供比走势

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从供求对比来看，上半年供需两端依然偏弱，重点50城整体表现为供小于求。据初步统计，2024年上半年，50个代表城市商品住宅月均新增供应约1060万平方米，同期月均成交面积约1370万平方米，销供比为1.30，由于供应端持续走弱，整体呈现出供小于求的特点，当前市场仍处于去库存阶段。

图：2017年以来50个代表城市商品住宅可售面积与出清周期

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受供应缩量影响，重点城市库存规模小幅下行，但出清周期仍在延长。截至2024年5月末，50个代表城市商品住宅可售面积约3.34亿平米，较2023年末下降2.2%，按近12个月月均销售面积计算，短期库存出清周期为21.3个月，较2023年末延长3.9个月，其中，三四线代表城市出清周期达30.7个月，短期库存去化压力大。

综合来看，2024年上半年，重点城市市场活跃度整体偏弱，5.17政策落地后，部分核心城市市场情绪出现修复，在以价换量带动下，二手房成交规模率先回升，但新房市场整体表现不及预期，多数城市表现仍较为低迷。短期来看，核心一二线城市市场活跃态势有望延续一段时间，从而对全国市场形成一定支撑，但持续时间及修复节奏仍依赖于居民收入预期好转。对于更多二线、三四线城市来说，或需要等待核心城市市场活跃度进一步回升修复带动。

（四）土地供求：上半年土地市场表现平淡，300城住宅用地供求面积同比降幅均超三成，核心城市央国企拿地占比提升

表：2024年上半年全国300城各线城市住宅用地推出和成交相关指标同比变化

注：推出面积按公告时间统计，为规划建筑面积，数据截至6月25日。

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各线城市住宅用地推出、成交规模同比均下降，二线、三四线城市土地出让金降幅均超四成。根据中指数据，2024年上半年，一线城市住宅用地推出面积同比降幅超五成，其中上海、广州、深圳降幅均在七成左右；二线、三四线城市受地方政府推地及房企投资信心持续偏弱影响，推出、成交各指标同比均下降，其中土地出让金降幅均超四成。部分城市优质地块拍出较高溢价，而多数城市或郊区土拍情绪仍较低，成交楼面均价更多是结构性变动，一线城市同比上涨14.9%，二线、三四线城市同比分别下跌6.3%、14.9%。

土地成交的城市集中度进一步提升。根据中指数据，2024年上半年，住宅用地出让金TOP10、TOP20、TOP50城市占全国出让金的比重较2023年全年均有所提升，截至6月25日，TOP20城市住宅用地出让金占全国比重约六成，TOP50城市占比近八成。

流拍撤牌方面，2024年上半年，全国住宅用地流拍撤牌率上升。根据中指数据，2024年上半年，全国住宅用地流拍撤牌1321宗，流拍撤牌率26.3%，较去年同期提升3.7个百分点。其中，二季度，全国住宅用地供求缩量明显，流拍撤牌482宗，流拍撤牌率20.9%，较2024年一季度回落10.0个百分点，较去年同期回落2.0个百分点。

从重点22城来看，2024年供地计划总量缩减约10%。近两年，多个城市土拍情绪持续低迷，政府推地信心显不足，同时，今年4月末，自然资源部发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，其中提到要合理控制新增商品住宅用地供应，要求库存量大的城市，应暂停新增住宅用地出让，这些均影响了2024年各地的土地计划供应量。根据中指监测，截至6月25日，重点22城有20城发布了2024年供地计划，供应规模延续缩减态势，整体同比下降约10%。北京、成都去年供地计划完成率较高，2024年计划供应量与去年持平。其余城市中，合肥、广州、上海计划供应量降幅在一成左右，宁波、无锡、长春等城市降幅超三成，苏州降幅达六成以上。郑州、福州、沈阳在低基数影响下，2024年计划供应量同比明显增长。

表：重点城市22城2024年商品住宅供地计划（市本级，公顷）

注：北京2024年供地计划按下限计算，上海按均值计算（含城中村、旧改用地）。青岛采用2024住宅发展年度计划中数据。重庆为全市口径。长春2023年供地计划对比数据采用中期调整版。供地计划完成率=推出宅地规模/计划供应规模。

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图：22城2024年上半年、一季度及二季度住宅用地成交溢价率

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（五）开发投资：1-5月房地产开发投资额同比下降10.1%，降幅仍较大

图：2014年至2024年5月房地产和住宅累计开发投资及其同比增速

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图：2015年至2024年5月全国房企到位资金同比增速及2024年1-5月各项资金来源

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2024年下半年中国房地产市场趋势展望

（一）经济及政策环境：重磅会议召开在即，宏观政策或将持续加力稳经济，房地产政策仍有优化空间

表：2024年以来**重要会议中涉及房地产的内容梳理

数据来源：中指研究院综合整理

图：2022年以来各地因城施策频次（截至6月25日）

表：2024年以来主要政策类型出台频次对比（截至6月25日）

注：合计列中一条政策可能覆盖多个维度。

数据来源：中指研究院综合整理

表：2024年上半年一线城市放松限购限贷限价政策主要举措

数据来源：中指研究院综合整理

（二）市场趋势：短期新房市场或延续筑底行情，全年商品房销售规模预计不足10亿平方米

图：2019年以来央行城镇储户调查中有关收入和就业预期变化情况

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图：2022年以来各线代表城市新建商品住宅成交面积走势

注：2024年6月数据为初步估算数据。

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图：2012年以来全国商品房待售面积及新开工面积同比

数据来源：国家统计局、中指数据CREIS（点击查看）

图：2019年以来施工、新开工、竣工面积和房地产开发投资、建筑工程投资同比走势

数据来源：国家统计局、中指数据CREIS（点击查看）

（三）关注点：去库存政策落地节奏是关键，三大模式助力消化存量房产

■ 模式一：国企收储未售新房

表：近几年部分城市“地方国企收储未售新房”的相关实践及政策

数据来源：中指研究院综合整理

■模式二：以旧换新

■模式三：非居改租

表：部分重点城市保租房筹集计划与完成情况

数据来源：中指研究院综合整理

表：2024年1-5月主要城市新房项目成交套总价均值及中位数（万元）