全国规模最大长租公寓万科“泊寓”终于要开启REITs了，规模约10亿元

6月21日，据彭博社援引知情人士信息报道，万科正计划以旗下长租公寓品牌泊寓为标的，向监管部门申报不动产投资信托基金(REITs)发行，计划发行规模约为1.38亿美元（约为10亿元人民币）。

不过，知情人士表示，上述申报发行为初步计划，仍可能有进一步调整。对此，界面新闻记者向万科方面求证，对方暂未置评。

这符合万科近期整体瘦身的发展大方向。在去年10月份万科的媒体交流会上，万科的管理层就曾透露，万科的商业、物流以及租赁住房都在积极准备REITs。长租公寓业务方面，在万科泊寓目前成功纳入保障性租房的项目中，已有约十几个项目符合公募REITs发行标准。

公开资料显示，泊寓最早推出于2016年，截至2023年年末，其业务已布局全国31个城市，共运营管理租赁住房23.33万间，累计开业18.01万间，其中涵盖涵盖青年公寓、多人宿舍、中高端公寓等多种形式，开业规模及出租情况位列行业首位。

虽然起步较早，但做长租公寓实现盈利一直是业内的一大难题，万科也没能避免，万科董事局主席郁亮此前曾表示，做长租公寓5年万科亏了90个亿。

据迈点研究院统计，长租公寓行业平均利润水平仅在2%-4%，现金流回正周期则至少需要6年以上，盈利周期较长。

在泊寓推出8年后，万科终于等来了利润回正。去年10月，万科管理层首次宣布，泊寓已自2023年6月起实现了单月利润连续回正，并在9月份实现了累计权益净利润回正，预计2023年将实现整体利润回正。

据万科年报显示，2023年全年，万科租赁住宅业务（含非并表项目）实现营业收入34.6亿元，同比增长6.8%，前台GOP利润率达到88.4%，同比增长0.9个百分点，公司EBITDA达到6.65亿元，同比增长32.3%。泊寓业务也在成本法下首次实现整体盈利。

“长租公寓是不动产业务中最难赚钱的业务之一，万科通过建立一整套成熟打法，长短租结合、个人客户与企业客户结合，不断降低引流成本和提高运营效率，才终于实现了利润回正”，郁亮在此前的媒体交流会上介绍道。

郁亮指出，经营服务类业务周期长、见效慢、利润比较低，但随着REITs政策的推出，这一问题已出现解决的希望，对不动产经营业务而言，REITs的重要性类似于按揭贷款之于住宅开发的重要性，能够将不动产变为动产，打通投融管退的闭环。

而一旦完成REITs的环节打通，万科就有望真正从开发商转变为不动产运营商。

除了长租公寓外，2024年以来，万科在商业、物流领域的REITs工作也进展顺利。

今年3月初，万纬物流实现REIT发行，底层资产为佛山南海、绍兴诸暨和湖州德清三个产业园，3个物流项目建筑面积合计26.77万平方米，总估值约11.49亿元。

4月30日，万科旗下的中金印力消费REIT在深交所正式上市，发行规模为32.6亿元。并且，万科大股东深铁集团作为初始战略投资人，认购份额近30%，金额约10亿元，是迄今为止国内国资体系对消费类REITs认购金额最大的一笔投资。

REITs工作的顺利进行，也为万科带来新的发展机遇，帮助其将有效盘活资产，解决经营性业务资产过重，投资回收周期过长的难题。

另外，随着今年房地产行业融资环境的持续改善，加上万科自身坚定行动、积极处理到期债务的背景下，近期万科在融资端也迎来了利好消息。

5月16日，万科在深交所成功发行一笔规模达14.35亿元的CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券），优先级票面利率为3.6%，期限不超过18年，进一步降低了整体融资成本。

5月23日，万科与招商银行等头部金融机构签订协议，获得200亿元银团贷款，抵押物为万科旗下万纬物流股，目前已到账100亿元。该笔贷款也为近4年来金融机构提供给房企单笔金额最大的一笔银团贷款，或将起到示范效应，接下来带动万科的其他融资加速落地。

上周，还有市场消息称，万科正与国内大型银行就约500亿元人民币贷款进行深入磋商，将用于偿还债券和其他债务。消息人士称，这笔贷款将以价值约800亿至900亿元的房地产资产作为担保，大约有6至7间银行计划参与这笔贷款，银行正在选择针对这笔贷款的抵押品。不过目前，万科未对此事发表评论。