超70城推出住房“以旧换新”，你会买单吗？

近年来，由于房地产市场供求关系发生重大变化，商品房销售持续下滑、库存高企，从商品房总体库存情况看，2020年以来总体呈现逐年上升之势。

根据国家统计局数据，截至2024年4月末，商品房待售面积74553万平方米，同比增长15.7%。其中商品住宅成为商品房库存的绝对主力；商品住宅待售面积已经达3.9亿平方米，同比增长24.5%。（数据来源：中国房地产报）

△图源网络

为了释放新房购买力、提升房地产市场的流动性，近期不少城市推出了“以旧换新”购房政策。据数据显示，截至目前，包括上海、广东、深圳、广州、郑州等超70城，推出“以旧换新”的相关政策。

住房“以旧换新”是指房地产开发商或政府机构等通过收购、置换、补贴等方式，鼓励和帮助已有住房的居民卖旧换新，从而促进新房销售的去化。具体如何操作，不同城市、不同楼盘并不相同。

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回购、代售、补贴三种模式为主打

总结下来，当前“以旧换新”主流模式分为三种形式：

1、回购收储模式。即地方使用财政补贴鼓励房企收购旧房以达到“卖旧买新”的效果，国企收购用作保障房，政府收购用作安置房。例如重庆、郑州、苏州等城市均采用了此种模式，主要由市属国企作为运营主体，自筹资金或利用租赁住房贷款支持计划试点贷款，定向收储存量新房、二手房项目，收储房源大多被用来筹集人才住房、保障性租赁住房等。

△图源成都房小团

2、代售购新模式。即新房的开发商联合中介机构推售旧房，若按时卖出旧房，则按流程买房企的新房。该模式需要房企、中介、购房者签订新房认购和二手房优先卖协议，如果在约定周期内二手房成功售出，则新房认购协议生效，反之则协议失效，购房者无需承担违约责任。

据不完全统计，在已经推进“以旧换新”模式的众多城市中，“中介优先卖”的优化交易类政策频次最高，不过效果很大程度上取决于市场的运行情况，在买方市场背景下效果有限。如广州、上海、深圳、杭州等城市便是采取的此类方式。

△图源成都房小团

3、购房补贴模式。针对住房“以旧换新”给予一定程度的契税优惠或购房补贴，以此降低购房成本。其补贴又分三种形式：按成交金额补贴、按新房面积补贴、补贴契税。

以沈阳为例，在沈阳出售一套住房并购买一套新建商品住房的购房者，购买的新房每平方米可以享受100元/平方米的优惠政策；此外，苏州也推出了“卖旧买新”购房契税补贴政策，最高可享受100%购房契税补贴。

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具体落地存在几大难点

对实际效果不能太乐观

政策和各地“以旧换新”的举措令市场鼓舞，但对实际效果也不能太乐观。我们了解到，在落地过程中，尚存在几个难点。

对于“代售购新”，相关专家表示，其最大挑战点在于如何在约定期限内“换旧”，特别是在市场预期有待提升的背景下。当前客户锁定意向新房的期限一般是2个月，这意味着房地产中介机构要在2个月内帮助客户卖掉旧房。然而数据显示2023年主流城市二手房成交周期总天数约为189天，远超2个月的期限。

因此，直接收购旧房的模式更加受欢迎，即地方使用财政补贴鼓励房企收购旧房以达到“卖旧买新”的效果，国企收购用作保障房，政府收购用作安置房。

但这一途径要想进行大规模复制，也面临一些阻碍。

也有业内人士建议，“以旧换新”本质上是为了促进成交，如若在成交过程中，适度降低二手房交易增值税（免征年限由5年降低至2年）、一二手房买卖契税等税费成本，尤其是置换需求给予契税优惠政策（卖旧的契税可以抵扣买新的契税），或许更能促进一二手房交易联动。

如何公允地为二手房定价也是一大难点。商品房的建设成本较高，而保障性住房配售或配租的价格较低。如果收购已建成商品房用于保障性住房，收购价格大幅低于市场价，开发商很难同意。而如果收购价格较高，又会导致出售、出租价格较高，居民无法承受。价格谈不拢，将限制政策的落地。

总体来看，对于各地“以旧换新”举措的实际效果，还不能太乐观。但是，前述政策和举措是一个态度，给市场以明确的信号，可在一定程度上影响供需预期，促进房地产市场良性循环、逐步走稳。

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成都市场

个别企业已开始试水

具体到成都，部分企业已开始试水“以旧换新”，如越秀成都推出了“换新购、放心购”“以旧换新”四大权益活动。

具体操作主要分两个部分：

在卖旧房阶段，由开发商补贴旧房交易佣金，并且补贴房源在贝壳开通“好房好赞”的功能，以增加曝光度和经纪人大力推荐等；在买新房阶段，购房者缴纳定金并签署认购书，90天内如果旧房子未售出，可随时无理由退新房定金。

这种做法在最大程度上保障了购房者的换房风险，在采访中我们了解到，个别房企表示试水以后效果还不错，“毕竟改善的客群正好是这一部分需要卖旧买新的客户”，出发点是一致的，目前的关键点就是看旧房售卖的周期了。

对于政府或国企收购存量商品住房后用于租赁这种模式，目前已有城市在试点，相信后期成都大概率也会跟进。

参考其他城市的做法，对于被收购的旧房源，考虑后期持有成本等，需迅速实现配售或租赁，因此在收购阶段就要综合考虑房屋位置、价格、户型、产权、市场需求等因素，因此，对于被收购的旧房源，我们预测，位于5+2区，且房龄不超过20年的房源可能性更大。

△成都城市实景 图源成都发展改革

总之，住房“以旧换新”对于激活市场，加速去库存具有重要意义，体现了政府在激活房地产市场、促进经济发展方面的决心和智慧。然而，楼市政策的成功实施需要综合考虑市场反应、风险控制和长远规划，后续市场表现如何，我们将持续关注。

最后，我们再提醒一句，购房者在进行住房以旧换新时也要注意避免权益受损。具体而言，购房者应该知晓并充分理解关于住房以旧换新政策的内容以及交易细则、办理流程。面对开发商和中介机构的宣传，要学会甄别，查看其是否与政策相一致，是否真实。对新旧房房源要详细了解相关信息，谨慎选择，仔细阅读和查看房屋买卖合同等文件。