林家坝中国铁建31亩地块规划公示，刷新区域产品尺度

近日，成都规划和自然资源局官网公布了中铁建锦城投资有限公司位于柳江街道的住宅及配套设施项目的《建筑工程规划许可证》。

该项目位于林家坝板块，为中国铁建于2024年3月6日以22400元/㎡的楼面地价竞得的纯住宅用地，溢价率31.76％，要求全部实施成品住宅建设，住宅建筑高度不高于80米。

具体来看，该宗地位于林家坝TOD一体化设计范围内，属于锦江区“一道九园”中的中国生物科创谷，片区有林家坝TOD、柳江未来公园社区两大规划叠加。

交通方面，地块距规划的地铁9号线林家坝站约200米。周边还有三环路、绕城高速、天府大道、天府国际机场高速等城市干道，自驾出行便捷。

此外，片区内有大量的生活配套已在规划建设中，西北侧为规划的医院用地，南侧为规划的盐道街小学，东侧为规划的川师附中和幼儿园，北侧为规划的成师附小。而片区内规划的林家坝TOD商业项目、公园绿地、社区综合体等配套也都在步行范围内。

中国铁建31亩地块周边配套示意图（图源@投资云地图）

中国铁建31亩地块建筑规划

从基础参数来看，该项目占地面积约31.18亩，容积率2.0，总建筑密度20%，绿地率约35%。根据总图规划，中国铁建31亩地块由8栋13-17F的小高层构成，层高在3.19-3.26米之间，均为T2板式结构，呈阵列式布局。值得一提的是，项目整体南北朝向且北高南低，最大楼间距38.55米，在采光、视野以及通透性方面都有着优秀的表现。

中国铁建31亩地块规划示意图（图源@成都市规划和自然资源局）

从住宅产品来看，项目共规划245户住宅房源，套均面积约169.2㎡。在项目建筑规划中，1#、5#为首层全架空，其他楼栋则是首层局部架空，目前均规划为公共活动空间(架空层具体设计以项目最终实景呈现为准)。同时，项目首层架空高度在5.35-6米之间，远超近期出台的城市规划技术管理新规中”首层架空高度不低于4.5米“的要求（详情可见：这份重磅新规，影响远不止得房率）。

土地出让要求中提到地块需预留地下公共通道接入条件，因此项目北侧预留出接入口，未来连接林家坝地铁站将更为便利。

地块东侧分别设置了两处共280㎡的全民健身活动场所，后期将为业主提供更丰富的生活场景(具体以项目最终实景呈现为准)。可以看到，地块以北为商业用地，加上地块以北也更邻近锦江大道以及规划中的林家坝站，人、车主出入口设置于北侧的做法，更有利于未来业主出行以及相关的生活娱乐消费。此外，在地块南侧还设置了人行次出入口和非机动车库出入口。

同时，人行主入口处采用了大面积景观架空廊架，并与1#相连接，预计这里也将是为业主营造归家仪式感的重点区域。

拓展——

据悉，林家坝31亩地块将打造成为2024中国铁建第15座西派。作为中国铁建在成都打造的原生高端产品，西派系至今已在成都迭代了14年，凭借良好的口碑和匠心打造的细节，每一座都是叫好又叫座，继2023年西派善成和西派城央两大代表项目后，今年推出的武侯西派臻境、西派少城、麓湖西派臻境同样受到市场认可。

武侯西派臻境位于武侯新城南片区，共规划了24栋9-13F的T2纯板式住宅，产品建面约143-225㎡。内部园林打造出“一轴、一环、两大高定礼遇、六大艺术花园、十大邻里花园”的景观体系，并搭配了以巴塞罗那世博会德国馆为灵感打造的酒店式入户大堂以及约2000㎡的城市美学艺术馆。项目两个月3开3罄，第四批次22套房源正在选房中。

武侯西派臻境美学示范区实拍

西派少城位于人民公园片区，规划了8栋15-35F的住宅产品，产品建面约225-305㎡，这也是西派系唯一一个采用清水交付的项目。项目采用的围合式布局，形成了约12000㎡的中庭景观，以禅意山水为主题，打造了12个景观及活动节点。项目首批次推出了536套高层，主力总价门槛580-910万元/套，开盘后火速售罄！

西派少城景观效果图

麓湖西派臻境位于麓湖公园板块，规划了16栋10-16F的板式小高层，产品建面约165-218㎡。园林设计上以“向内的风景，流动的花园”为主题，构建展示区四大主题花园。设计师还从中国传统象征高贵身份的青铜礼器中汲取灵感，将弧形元素运用到建筑立面中，展现出舒展空灵的气质。项目先后3次取证，最新批次推出30套房源，参考价33214-37695元/㎡。

麓湖西派臻境景观效果图

而中国铁建西派系之所以择址林家坝板块，与片区不断攀升的市场热度不无关系。从2022年底开始，林家坝板块加快了推地节奏。2022年锦江统建竞得24亩宗地，成交楼价12755元/㎡，清水限价26300元/㎡；2023年供应速度加快，区域内共成交3宗纯住宅用地，成交楼面价14900-18400元/㎡，住宅清水限价30000-35000元/㎡，均触发熔断出让。

今年4月19日，润达丰以楼面地价23400元/㎡竞得约28亩宅地，溢价率33.7％，刷新了区域楼面地价；仅仅四天后，林家坝约52亩土地被金茂以24500元/㎡楼面地价竞得，成交溢价率更是来到了48.5%，而这次刷新的已是成都楼面地价。接连两次“刷新”，足见房企对区域价值的看好。

片区近三年成交宅地分布（图源@投资云地图）

在小全全看来，第15座西派系落位于此，将具有”划时代“意义。从新房市场来看，林家坝仍未摆脱首改+再改的面积段限制，目前主要为万科朗拾交子、能建锦誉府、锦江统建 交子峯萃三个已亮相项目为代表。

万科朗拾交子占地面积约74亩，容积率1.8，规划了18栋6-16F的洋房/小高层，包括建面约113-143㎡的户型产品。项目于2023年10月率先入市，首开销售10亿元，目前已取证8次，最新批次参考价28889-33050元/㎡。

能建锦誉府是能建”国府“产品线的全新首发项目，占地面积约34亩，容积率2.5，规划了6栋15-17F的小高层，包括建面约143㎡的户型产品。3月推出的首批次136套房源均已售罄，参考价33946-38565元/㎡，本月即将推出第二批次的136套房源。

能建锦誉府实拍图

锦江统建 交子峯萃为纯人才公寓项目，规划了8栋8-18F的洋房、小高层，建筑主力户型约78-121㎡，首批次推售了4栋共150套房源，目前正在人才登记。

此外，中交锦江颂规划了7栋14-16F板式小高层，建筑主力户型约143-170㎡，后期将引入龙湖物业管理，也预计于5月取证入市。

西派系的珠玉在前，再加上套均面积约169.2㎡，中国铁建31亩地块极有可能呈现高端大户型产品，满足区域高端改善需求。其后高价拿地的金茂，也于近日取得建筑规划许可证，即将开始基坑作业。其在成都的2个代表性项目，锦江金茂府建面约165-580㎡，最新参考总价497-1155万元/套；武侯金茂府建面约130-305㎡，最新参考总价427-795万元/套。

考虑到较高的地价成本，以及金茂在高端产品上的操盘能力，52亩地块最终呈现极有可能突破林家坝的总价上限，片区后期的高端改善属性将更为明显！如此之高的区域热度，将随着土地的陆续出让和市政道路建设启动逐一兑现，林家坝板块未来与白鹭湾、金融城三期河东片区连片发展成型成势，备受市场期待。

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