北京、上海同日松绑楼市首付比例，市场信心恢复在望

一天内，中国最核心的两座城市北京和上海相继放出楼市政策利好大招。

12月14日，市住房城乡建设委、税务总局北京市税务局、人民银行北京市分行、金融监管总局北京监管局、北京住房公积金管理中心联合印发了《关于调整优化本市普通住房标准和个人住房贷款政策的通知》（以下简称《通知》）。

根据《通知》，政策调整内容主要包括以下几个方面。

首先，首套房、二套房的首付比例调整。首套房首付比例统一降至30%，二套房首付比例城六区为50%，非城六区为40%。此前，个人购房首套房，普通住宅首付比例为35%，非普通住宅首付比例为40%；个人购买二套房，普通住宅首付比例为60%，非普通住宅首付比例为80%。

首付分别降低5-40%，最多是过去的非普宅郊区二套。直接从80%降低到40%。

其次，贷款最长年限也从25年恢复至30年。

第三，对普通住宅认定标准进行了调整，最新政策为住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套建筑面积在144平方米（含）以下；实际成交价格低于确定的价格标准，其中五环内单价低于85000元/平方米，五至六环之间单价低于65000元/平方米，六环以外单价低于45000/平方米。

新老标准最大的变化在于单价，不仅各环线的单价上限相比之前均明显提高，且不再看总价。

机构人士预测，执行新标准后，目前市场上可被认定为普通住宅的商品房将从过去的约三成提高到约七成。

第四，利率进一步下调。贷款利率首套城六区调整到LPR+10%既4.3%；首套城六区外调整为lPR当月利率4.2%；二套城六区调整到LPR+60点是4.8%；首套城六区外调整为lPR+55点是4.75。

北京松绑政策刚出台，上海紧跟着也出台了相关松绑政策。

上海新政主要包括两方面，第一，普通住房标准调整，可以享受优惠政策的普通住房，应同时满足以下条件。五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；二是单套住房建筑面积在144平方米以下（含144平方米）。

第二，首套住房最低首付款比例调整为不低于30%，二套住房最低首付款比例调整为不低于50%，但在自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域实行差异化政策，二套住房最低首付款比例调整为不低于40%。

上海政策后，一位上海市场人士对界面新闻记者表示，北京、上海中介圈又开始沸腾了，首付降低门槛后会直接刺激到市场上踌躇犹豫的购房者。

中指研究院市场研究总监陈文静称，整体来看，本次北京政策优化力度较大，涉及面较广，从降低购房成本和购房门槛上全面发力，除了限购政策外，政策基本一步到位，有利于促进刚需和改善性住房需求释放，特别是有利于二套改善性住房需求。政策优化后，北京房地产市场活跃度有望提升，预计将进一步影响价格预期。另外，北京优化政策后，上海相关政策优化的预期也明显增强，短期或将跟进落实。

中原地产研究院首席分析师张大伟也表示，整体看，每年春节前后北京市场会出现一波小阳春行情，北京房地产市场政策依然是全国调控力度最严格的政策，目前发布的政策有利于市场走出低迷，预计2023年最后半个月市场一直到2024年一季度，市场有望出现一个小阳春，二手房单月成交量超过1.5万套，市场出现明显企稳。

58安居客研究院副院长李震认为，相比政策本身的效果，政策出台的意义更大一些，市场可谓期待已久。同时也为政策未来的“后手”预留了想象空间，能更好地管理预期。第一、降低首付，同时执行差别化的首付比例，不仅能激活市场，还能稳定市场预期。第二、优化普通住宅认定，而且不再以总价来限定，将避免误伤有改善型需求的家庭。同时还能节省成交费用。第三、新购房的利息负担也将有所减轻，对于购房者将是“真金白金”的利好。