澳门楼市全面“撤辣”：取消不动产交易“三税”、统一本地及外地居民按揭成数上限至70%

界面新闻记者 | 王妤涵

继2月末香港宣布全面“撤辣”之后，澳门也宣布撤销楼市“辣招”（需求管理措施）。

4月12日，澳门行政会举行新闻发布会表示，已完成讨论调整澳门不动产需求管理措施的政策方案及其中有关税务措施的法案，内容包括取消特别印花税、额外印花税及取得印花税，有关法案将送立法会以紧急程序处理。

据悉，为保持不动产市场的平稳发展，自2010年开始，澳门制定并实施了一系列包括税务及楼宇按揭在内的不动产需求管理措施（俗称楼市“辣招”）。当中，税务措施包括特别印花税、额外印花税及取得印花税。

在12日的新闻发布会上，澳门行政会发言人、行政法务司司长张永春表示，政府审时度势，持续关注及评估不动产市场的情况，考虑到近年各类型房屋供应较为充足，目前具条件制定《取消与不动产需求管理相关的税务措施》法案，取消特别印花税、额外印花税及取得印花税，即全面“撤辣”。

同时，在楼宇按揭方面，澳门金融管理局将会发出新的指引，统一澳门居民及非本澳居民按揭成数上限为70%（购置经济房屋按揭成数上限维持90%），并暂停实施按揭贷款利率上调两个百分点的压力测试要求。

“此次澳门全面撤回特别印花税、额外印花税及取得印花税三大交易税收，有利于极大地降低交易成本，提振地产交易。基于澳门特区资金自由进出的优势，将会吸引内地人才和资金前往澳门买房。另外，澳门政府也掌握了大批地块，可以对冲‘撤辣’后的需求攀升”，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对界面新闻表示。

楼市持续低迷，“减辣”效果甚微

纵观近几年的澳门楼市，整体市况低迷，成交也在不断走低。

据澳门财政局统计数据，2018年时澳门全年共录得10585宗住宅成交；在2019年取得印花税生效后，成交量急跌27%至7745宗。

而到了2023年，全年成交量已下跌73%至2913宗，并且整体住宅新盘开售活动滞闷，全年楼花（即期房）销售只录得71宗成交，占全澳住宅成交量的4.3%。

楼价方面，2019年澳门住宅的平均成交价为109068元/平方米；但到了今年1月已下跌至87195元/平方米，较2019年下滑了20%。

针对于此，在2023年底，澳门政府曾放宽了不动产需求管理措施，进行“减辣”，即自2024年1月1日起不再向取得第二个居住用途不动产的人士征收楼价5%的取得印花税。

与此同时，也放宽了相关楼宇按揭措施，其中包括澳门居民购置住宅的按揭成数上限为70%，购置经济房屋的按揭成数上限为90%，不再设不同的按揭成数金额档次上限。

但“减辣”措施实施后，效果甚微，市况未见明显起色，加上适逢农历新年传统淡季和利率依然高企，2024年一季度的成交量仍维持在较低水平。

据澳门财政局统计数据显示，一、二月成交量分别约263宗及132宗，估计三月份在发展商减价推盘下，有望回升至约180宗水平，推算全季约575宗，环比下跌约40%。

价格方面，由于成交多集中在减价盘，楼价持续受压，估计首季每平方米楼价按实用面积计算约8.58万元水平，环比下跌约7%。

而在香港宣布全面“撤辣”、楼市成交日渐火爆后，澳门地产界及民间对于政府“全面撤辣”的呼声也越来越高。

在3月澳门地产业总商会联合7家业界团体合办“地产兴衰对澳门社会及经济的影响”的座谈会，与会讲者便一致恳请特区政府全面“撤辣”。

中原集团创办人施永青指出，“目前澳门仍然实行“辣招”已是不合时宜的做法，阻碍投资者入市，如果政府现在“撤辣”，吸引投资者来澳投资，则有望令楼市回稳”。

澳门“撤辣”后，能否达到香港楼市的火爆效果？

李宇嘉指出，目前澳门的房地产调控与香港地区一样，工具上以税收、金融杠杆和利率为主，出台金融税收政策也单纯只从资产价格、金融风险等角度考虑，而非考虑地方财政、房住不炒、投资增长、工程项目等内地调控的顾虑。

因此，行业也呈现较为明显的周期性波动特征，即再房价上升一段时间后往往伴随着数年的政策收紧期，政策收紧后房价有所承压进而再进入房价的宽松周期。

此次全面“撤辣”后，澳门基于资金自由进出的优势，会吸引内地人才和资金去买房，这也是政策出台的目的所在。

但由于香港也有类似政策，且香港在产业多元化、资产吸引力方面的优势大于澳门；琴澳一体化后，澳门居民也纷纷到横琴及珠三角买房；再加上，目前内地一线城市退出限购的预期也很强；以及澳门本地房产年限较长，大社区比较少等多种因素导致，与香港“撤辣”后楼市的火爆相比，澳门的政策效果可能会相对弱一些。

“未来，当经济告别高增长时代，热点城市（即一线城市，港澳、新加坡等地）抢人才、抢资金是大趋势。需要注意的是，一旦房价涨起来，‘辣招’也会重新拾起”，李宇嘉表示。

在此次新闻发布会上，澳门政府也表示，此次推出的“撤辣”措施并不妨碍政府因应情况再次推出有关不动产需求管理措施，包括采取其他如调节公共房屋及土地供应等的可行手段，以维持不动产市场的稳定。