金牛茶花片区调规，超百亩优质宅地浮出水面

2024-4-1

日前，成都市规划和自然资源局发布“金牛区营门口茶店子片区控制性详细规划(第5版）、金牛区外化成片区控制性详细规划（第4.1版）、金牛区营门口乡片区控制性详细规划局部调整规划(第1.2版)、(第2.2版)局部用地控规修改方案公告”。

本次调规是为促进空间结构优化调整，保障茶花片区蝶变新生，做优做强城市功能、提升城市品质。调规范围位于金牛区营门口片区、外化成片区、茶店子片区，拟修改范围总用地面积34.42公顷（约合516.3亩），修改内容包括完善绿地、交通体系，提升公共配套服务水平。

△调规方案（图源成都市规划和自然资源局）具体调规内容如下：

1、将原规划1#、3#地块的用地性质由待调规用地调整为公园绿地，地块配套设施及其他控制指标不变。

2、将金牛大道子星路与中环路之间部分城市道路用地调整为公园绿地，并将该公园绿地与原规划2#地块（待调规用地）合并，合并后用地性质整体调整为公园绿地。沿合并后公园绿地的东北侧规划一条宽度不小于9米的公共通道、连通子星路和中环路；在公共通道西南侧的公园绿地（A地块）内新增地下机动车停车场库1处、II类应急避难场所1处。

3、将原规划4#地块（待调规用地，含居民健身设施1处、公厕1处）划分为B、C两个地块。其中B地块用地性质调整为公园绿地，含居民健身设施1处、公厕1处；C地块用地性质调整为加油加气站用地。

4、在八一路与花照壁中横街之间新增一条东西向16米道路，相应修改涉及地块的面积及界线，同时优化原规划公共服务设施。调整后，原规划5#地块（待调规用地）划分为4个地块，分别为：D地块：服务设施用地，含社区服务中心、公厕、开闭所、文化活动中心、日间照料中心、再生资源回收网点、公共机动车停车场库（叠建）各1处；临八一路一侧3米宽范围内作为公共通道使用。E地块：服务设施用地，为综合运动场；临八一路一侧3米宽范围内作为公共通道使用。F地块：二类住宅用地。G地块：二类住宅用地；临八一路一侧3米宽范围内作为公共通道使用。从调规片区的位置来看，其地处金牛大道两侧，二环路、三环路之间，属于茶花板块范围内，这也是近几年成都的高价值热点板块之一。

△调规范围（图源成都市规划和自然资源局）

值得注意的是，本次调规中的绿地部分，即是已经呈现的新金牛公园。该公园占地面积约257亩，长约1.84公里，是一个狭长型的街心公园，它也是目前全国最长街心公园。公园内布局6大天府文化胶囊博物馆，分别展示了熊猫金丝猴双宝、三星堆、川茶、蜀绣、川酒、竹艺六大巴蜀文化。

△新金牛公园实景（图源公园城市研究）

新金牛公园的打造仅仅是茶花板块城市更新的一个缩影。回顾茶花板块近几年的发展历程可以发现，自从2016年首开龙湖·紫宸与西宸天街开始，板块城市更新就一路加速：

金牛大道（二环-三环段）率先开启了区域的更新升级，带动了沿线的新金牛公园、周边的交通路网以及公园商业场景进行一体化改造。2023年6月，成都市金牛区举行了2023年“三个做优做强”重大项目现场推进暨茶花文化聚落项目开工仪式。此次开工项目共12个，包括金牛区川港投数字经济产业园、金牛区交子创新智造产业园和茶花文化聚落等项目，总投资约113亿元。

△项目开工启动仪式现场（图源锦观新闻）

其中，备受关注的茶花文化聚落项目就在本次调规中住宅地块南侧一街之隔的位置。该项目将打造沉浸式消费市场，塑造文化新IP，建成“金牛坝—天府艺术公园”片区新地标，计划2026年完成建设。未来茶花文化聚落项目将联动天府艺术公园片区，做强国际交流交往、现代产业支撑等核心功能，推动片区高质量发展。

△茶花文化聚落位置示意图（来源产业成都）

更为关键的是，片区内的万贯五金机电城的搬迁改造工作也已经于2022年底正式开始了，分为一、二两期连续实施，目前一期已经拆迁完毕。

△万贯五金机电城一期已拆迁完毕（来源产业成都）

城市面貌进一步改善的同时，各项城市配套也加速兑现：茶店子TOD立体交通网络的打造，构建了四通八达的交通路网，既有金牛大道、三环路等城市主干道，又有地铁7号线、地铁6号线、地铁2号线和地铁27号线（在建）等轨道交通线路；

商业方面，以龙湖西宸天街为核心的商圈，加上周边的凯德广场金牛店、天府艺术公园商业水街，构建了城西商业极核；

教育方面，茶店子小学、金牛实验中学行知学校、成都七中八一学校，以及成都市第二十中学等全龄段教育资源，分布密集；

生态方面，新金牛公园、天府艺术公园等5大城市公园，串联形成超1000亩的公园簇群。此外，板块内还有四川省人民医院金牛医院以及中电科十所、二十九所等大院大所的产业。

基于区域的城市价值不断提升，茶花板块的高价值属性进一步凸显。从茶花板块的土地市场来看，近三年该片区内仅出让了3宗涉宅用地，住宅清水限价已达到33000元/㎡。

△三宗成交土地位置示意图（图源投资云地图）

其中，金牛国投2022年拿下的约47亩商住地块暂无公开信息露出。和金牛国投同期拿地的四川省雍景投资集团有限责任公司，已经打造了雍景致臻天府项目。项目占地面积约63亩，规划了8栋2T2的小高层、高层产品，主力户型面积段128-143㎡。去年9月底项目推出首批次约108套房源，参考价格31421-35021元/㎡（带装修）。于2021年拿地的龙湖，打造了龙湖学樘府项目，规划了1栋高层和1栋洋房，打造了建面约90-215㎡的产品，带装修均价2.9-3.2万元/㎡，总价门槛达330万元/套，开盘后迅速完成了清盘。

值得一提的是，从2016年起，龙湖便于此开启了一个“大社区”的布局。

商业上，形成了以龙湖西宸天街为核心的商圈；人居上，紫宸、西宸原著、揽境、学樘府等高品质住宅陆续呈现，形成了区域内高端改善的人居氛围；此外，为完善区域教育氛围，龙湖还斥资3亿承建并引入了成外附小西宸学校，并通过政企联合，合作设计修建新金牛公园......8年的持续深耕，龙湖在片区内已经构建了一个全维度的生活系统。

结语：回到本次调规，除了已呈现为新金牛公园的部分，其中超百亩的住宅用地，已经被纳入金牛区2024年的供地计划之中。这也意味着，这宗规模超百亩的优质地块或将于今年年内出让，届时必将成为众多开发商竞争的焦点。