财务自律穿越周期 合生创展2023年业绩稳中有增

随着2023年上市房企楼市大考成绩单陆续出炉，行业分化态势基本确立。

房地产下行压力不断增大，A股43家房企预计的扣非净亏损总额高达639亿元，再加上港股房企的亏损额，2023年地产板块整体亏损超过千亿，盈利房企更是屈指可数。面对行业低迷不振，仍有部分房企凭借其强大的内核与韧性，成功通过了极限压力测试。

3月27日，合生创展集团有限公司（以下简称“合生创展”）发布2023年度业绩报告。报告显示，2023年合生创展营业收入为342.92亿港元，同比上升26%；核心利润23.14亿港元，同比增涨114%。在楼市销售承压的行情下，能稳住局面甚至录得盈利增长，实属难能可贵。

合生创展何以逆势突围？在业内看来，其至少做对了三件事，即坚守长期主义保持财务自律，多元化布局获得第二增长曲线，以及坚持产品至上引领改善人居。

高度财务自律，筑牢“压舱石”

当前，行业面临持续深度调整，房地产市场被大洗牌，传统“高杠杆、高负债、高周转”的模式难以为继，规模不得不让位于质量，长期主义也逐步取代短期投机。对于坚守长期主义的房企而言，越是在动荡的市场环境中，就越能突显出财务自律的优秀底色，进而成为引领行业复苏的风向标。

2023年报数据显示，合生创展债务总额从2021年底的1152亿港元已降低至2023年期末的869亿港元，连续两年平均降幅达12%。合生创展选择主动压负债、降杠杆，对债务结构持续优化。

在行业整体下行情况下，合生创展连续两年进行债务出清，每年至少减少100亿元负债，债务规模不断下降，资产负债表结构进一步优化。

较低的债务压力，才能保证房企在经营上更具韧性。2023年合生创展资产负债率从61%下调至59%，较2022年下降2个百分点，优化了资产负债结构，有息债务偿付压力较小，现金流压力可控。此外，2023年合生创展两笔美元债如期兑付，维护了公司良好主体信用，同时也最大限度保护了投资人的利益，为市场稳定做出了企业的贡献。

稳健经营，使得合生创展有底气和能力顺利推进保交楼，承担企业责任，落实其“优质生活，完美体现”的公司品牌价值理念。

自2022年7月28日，“保交楼、稳民生”首次出现在**政治局会议文件中，保交楼成为房地产市场政策推进的一个重要方向。

此外，在行业格局深度重塑的当下，“交付力”作为产品力最终呈现的重要一环，也是房企在楼市深度调整期取胜的法宝之一。面对房企接连爆发流动性危机，交付力开始成为房企赢得购房者、金融机构、政府等各方信任的核心能力。

合生创展要做“保交楼”的行动派，坚守品质交楼常态化管理，将“保民生、保交楼”作为公司运营的重中之重。

2023年，合生创展集团实现交楼面积达145万平方米，较之2022年101万平方米的交楼面积，交楼面积增长43%；交楼销售收入约为262亿港元，同比上升49%。

坚守契约精神，积极兑现自身品质承诺，履行社会责任，合生不仅为下行的房地产行业注入一针强心剂，也为自身赢得了坚实的市场口碑。

多元化新发展模式，扩维增长路径

伴随着行业逐渐进入新的发展阶段，过去的“三高”经营模式宣告终结，行业降速、分化、容错率低等特征更加明显。新形势下，如何维持有利润的发展，成为所有房企不得不面对的课题。

寻得新发展模式是房企制胜未来的要领。新发展模式本质上是企业价值创造方式的转变，优质房企将过去以重资产开发建造为主的单一价值创造，转向以开发、运营、服务多元化的价值创造过程。

中指研究院认为，房企的多元化主要是从目标模式、业务模式和盈利模式进行转变。

具体来看，业务模式是从“高负债、高杠杆、高周转”以开发业务为主向轻重并举的开发、运营、服务一体化转型；盈利模式是从增量开发盈利向增加开发、存量更新等综合盈利模式转型；目标模式则是从追求规模快速扩张向品牌品质提升转型。

合生创展以多元化驱动发展，展现出企业的抗风险能力，成为行业的稳健典范。目前，其已形成以地产、商业、合生活、基建、投资五大板块并驱发展的多元化业态布局，并为公司实现可持续发展提供充足动力。

其中，合生商业定位为商业生态链价值创造者，近几年迅速拓展版图，商业运营能力逐步提高，已发展成轻、重两大管理模式，形成双平台业务格局。早在2015年，合生创展集团就顺应市场发展趋势，整合资源技术和团队，打造出商业管理轻资产平台——合商科技。

合生商业板块业务遍及北京、上海、广州、深圳、成都等十余个主流城市，拥有100余个商业地产项目，已建成运营的项目面积超过500万平方米，服务上亿城市人口，超过80%的项目分布在北上广深等一线城市。

截至目前，合生商业轻资产外拓已拥有合生汇、超极合生汇、合生广场、合生新天地、MOHO等商业品牌IP，市场影响力显著提升，商业轻资产战略成效卓著。轻资产平台可并根据项目所处的不同阶段，以及项目自身情况，提供全链条服务（前期策划及管理服务+方案设计管理服务+建设、品控服务+招商管理服务+运营管理服务）。

作为合生创展战略转型发展之路，轻资产化在提高合生商业专业化管理能力和提升商业项目价值的同时，正逐步成为公司强劲的“第二增长曲线”。数据显示，当前合生商业第三方轻资产外拓项目面积高达109万平方米，占比超20%，外拓能力再创历史新高。

行业规则发生改变，早早实施多元化经营的合生创展，其商业、物业等业务板块已步入收获期，可为公司提供稳定的现金流，还能覆盖其刚性利息支出。据悉，合生创展商业及物业板块经营性业务收入超50亿人民币，稳步提升为公司盈利增长，持续提供叠加价值。

轻重并举，多元业务齐发力，是合生创展能顺利突破重围的重要保障。

坚守产品主义，引领人居典范

2024年，房地产市场依然面临着巨大的挑战和不确定性。

随着购房者选择能力的显现和市场环境的变化，行业集中度不断上升，房企间竞争越发激烈。房企唯有顺应时代发展趋势，坚持产品主义的初心，做品质好房，尊重市场规律，最终取得确定性的增长，方能实现可持续。

对于房企而言，坚持“产品至上”原则，不仅能在短期内能赢得市场竞争的优势，更能在时间的长河中沉淀出品牌价值，构筑起难以逾越的竞争壁垒。

在当前以改善为主的市场环境下，做精品的房企代表产品主义和长期主义的胜出，也是接下来市场化运作房企的主要方向。

市场化房企中，合生创展于2018年起就启动精品战略，聚焦超一线城市优质资产和高端改善性需求，稳扎稳打，每做一个项目皆成为城市级标杆。

以缦系产品为核心的缦品牌，是合生创展走精品战略的代表产物，从产品定位到场景塑造，再到资源嫁接，实现精品化全链路打通，行业高品质特色产品IP由此诞生，并打造出了一张属于合生创展高端住宅开发企业的优质名片。

面向市场的销售数据是验证产品力的直接反馈。数据显示，2023年，合生创展的缦系产品在全年贡献销售业绩249亿元人民币，超过合生创展年度总销售额70%。

不仅如此，缦系品牌的轻资产管理输出业务也已正式落地，再度提高了合生创展的抗周期性能力，并为合生创展打造百年老店打下坚实基础。

合生创展能在高端赛道脱颖而出，充裕而优质的土储，是其最好的“护城河”。

一直以来，合生创展坚持深耕环渤海、长三角、大湾区一、二线核心城市，以低成本、高溢价储备了大量核心地段的优质土地。数据显示，截至2023年末，合生创展土地储备总面积达2762万平方米，其中71%的地产板块土储和95%的商业板块土储均位于一线城市。

这种低成本但优质的资产布局，将为合生创展提供长远而稳定的销售和营收支撑，为未来持续盈利提供基石。

因此，当行业回归产品主义与可持续发展的新模式，合生创展表现更加坚韧，凭借其稳健而克制的财务策略，坚持用产品与服务说话，不断丰富业务生态，实现逆势高质量增长。