房地产“三高”模式难以持续，行业新发展模式如何重构？

界面新闻记者 | 王婷婷

新的一年，面向新周期，如何维持有利润的发展，成为所有房企不得不面对的课题。

3月21日，据中指研究院发布的《2024百强企业研究报告》显示，在行业不断洗牌的过程中，2023年央国企市场份额继续提升，“大而不强”企业掉队导致断层出现。这期间，百强企业销售总额、销售面积分别达53896亿元、26131.6万平方米，同比分别下降5.8%、7.4%。

过去一年里，百强企业市场份额为46.2%，较2022年微增0.4个百分点。综合实力TOP10企业销售额市场份额为22.3%，较2022年基本持平。分企业所有制来看，央国企凭借较强的资源和稳健经营等优势，市场份额继续提升。

受房地产市场持续调整影响，2023年百强房地产企业的营业收入同比微增，但盈利能力有所下降。

报告显示，去年百强房企营业收入均值为395.1亿元，同比增长7.4%；但受结转成本等因素影响，净利润均值同比下降16.7%至21.4亿元，降幅较2022年收窄；净利润率、净资产收益率均值分别为5.0%、3.0%。

此外，受近年来结转成本偏高、存量去化、资产减值等多重因素影响，百强企业净利润率均值、净资产收益率均值较2022年分别下降1.4、1.5个百分点。

中指研究院指出，中长期来看，受新房增量规模见顶、房地产去金融化影响，房企单纯依靠开发业务收入很难保持一定收入规模，利润率在市场回暖后的提升幅度仍存在天花板，其利润规模增长更加受限。

在其看来，当前房地产市场的外部环境已与过去明显不同，新房市场规模继续向上突破的动能减弱。其一，中国当前户均接近1.1套住房，居民基本住房需求得到满足；其二，人口规模红利接近尾声，城镇化放缓。

在新的发展时期，行业降速、分化、容错低等特征更加明显，房地产市场处于转型调整期，传统“高杠杆、高负债、高周转”的模式难以为继，寻得新发展模式是房企制胜未来的要领。

新发展模式本质上是企业价值创造方式的转变，首先可从战略调整入手。比如一些品牌房企采用“轻重并举”的发展策略，寻求新的增强曲线。华润置地、龙湖等都是典型案例，2023年，华润置地投资物业实现租金收入同比增长达到39.4%，主要来自集团旗下华润万象生活轻资产管理服务的收入贡献。

中指研究院表示，除房地产开发业务外，还可从抵押贷款服务、物业服务、公寓、房地产基金、仓储等赛道发力，“目前我国房企由开发商向服务商转型是必然趋势。”

在探索房地产新发展模式的背景下，代建业务凭借高成长性、轻资产、高盈利、抗周期性等特征，正迎来新的发展机遇。如今，代建业务规模逆市上扬，企业规模分布整体呈现“长尾效应”。

报告显示，2023年代建企业代建项目新签约建筑面积预计为17312万平方米，较2022年大幅增长56.3%。这期间，城投托底拿地、“纾困项目”和保障性住房等均为代建提供一定空间，代建企业新签约规模未来或将持续走高。

不仅如此，随着市场由增量转向存量，房企在提升传统开发业务发展质量的同时，也需积极拓展关联业务领域，通过拓展业务形成多轮驱动，发挥业务协同效应，构建可持续发展的模式。

在超大特大城市城中村改造大势之下，城市更新展露出新机遇。2023年7月，国务院常务会议审议通过的《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》中指出“必须实行净地出让”，并强调“实施一项做成一项”。

“接下来，企业围绕城市更新赛道的布局会进一步加速。”中指研究院认为，优秀房企要紧抓政策利好深化城市更新布局力度，通过对存量土地的再开发，重塑城市空间，激发城市活力。

除此之外，产业园区、文旅地产等特色业务领域，房企也可发挥自身优势，多业务协同发展，实现均衡稳健发展。

以文旅地产为例，随着全域旅游、乡村振兴等国家战略实施持续推进，文旅融合发展进一步增强，文旅产业迎来新的发展机遇。优秀文旅项目通过增强项目吸引力和竞争力，以地域特色文化魅力吸引用户，形成产业协同效应，赋能传统地产板块新价值。

整体而言，房地产行业发展逻辑已经发生根本性变化，房地产行业与企业亟须探索新的安全、稳健发展模式。

回归开发业务本质，房企只有在杠杆可控的前提下维持稳定经营，向精布局、提效率、专业化转型，并提升持有业务运营和服务品质，紧跟政策鼓励方向开拓新增长极，才能在行业巨变中求变求新，行稳致远。