京沪深陆续取消普通与非普通住宅标准 降低购房成本 加力支持改善性需求

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   11月18日—19日，上海、北京、深圳陆续发布通知取消普通住房和非普通住房标准，并对相关交易环节中的个人所得税、增值税、契税政策进行统一调整。 一线城市相关政策的落地将对房地产市场产生怎样的影响？购房者能得到多少实惠？记者就此采访了业内专家。    适应房子从“有没有”到“好不好”的需求转变    早在10月17日，住房城乡建设部部长倪虹就曾表示，多部门将迅速行动，抓存量政策落实，抓增量政策出台，打出一套“组合拳”，推动房地产市场止跌回稳。取消普通住宅和非普通住宅标准，就是其中一项举措。   在财政部、国家税务总局、住房城乡建设部11月13日推出加大住房交易环节契税优惠力度，明确了与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税优惠政策等促进房地产市场平稳健康发展的税收政策公布后，11月18日上海、北京跟进出台政策，19日深圳也出台政策，明确取消普通住房和非普通住房标准。   上述政策均明确，在房屋交易环节个人所得税方面，对个人转让住房未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，根据规定实行个人所得税核定征税，以转让收入的1%核定应纳个人所得税额。   在增值税方面，取消普通住房和非普通住房标准后，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税；不足2年的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。   在契税方面，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。    相关政策在一线城市的落地有助于市场活跃度的进一步延续。中指研究院监测数据显示，以上海为例，11月1日—15日，上海商品住宅成交套数4909套，同比增长58.5％，市场活跃度维持较高水平。    首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长赵秀池认为，一线城市落实取消普通住房标准政策，大大降低了购房人的购房成本，有助于提高其购房能力，促进住房需求释放，一线城市房地产市场有望率先止跌企稳，进而带动全国楼市回暖。    赵秀池介绍，根据此前政策规定，普通住宅和非普通住宅按照房价、住房面积和容积率限制标准来区分。以北京为例，被定义为普通住宅的商品房须全部满足三个条件，有任何一项不满足的，即为非普通住宅。三个条件是：小区容积率（项目总建筑面积与总用地面积之比）在1（含）以上；房屋建筑面积在144平方米（含）以下；价格方面，单价不高于规定的上限，或者总价不高于规定的上限，二者满足其一即可。因此，在容积率、住房面积达标的情况下，购房者即使购入的是一套“老破小”刚需住房，也会因为房价高于同区域上限规定被豪宅化，使其不能享受税收、房贷等优惠政策。    同样，上海对普通住宅与非普通住宅的认定也直接影响居民的买房、换房意愿。上海国家会计学院副教授葛玉御表示，之前上海对普通住房认定标准包括总价条件，即内环以内低于每套450万元，内外环之间低于每套310万元，外环以外低于每套230万元。实际上，满足上述地区总价条件的房子较少。去年年底，上海对普通住房认定标准进行了调整，规定可以享受优惠政策的普通住房应同时满足以下条件：一是五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；二是单套住房建筑面积在144平方米以下（含144平方米）。“这些房子或是‘老破’，或是难以满足鼓励生育背景下多子女家庭的换房需求。现在好了，政策导向根据市场需求进行了相应调整。”葛玉御说。    “新政策把原来契税1%的优惠面积由90平方米调整为140平方米，把原来个人对外销售2年以上（含2年）住房免征增值税的政策惠及非普通住宅，更有利于购房人购买大户型、好房子，提高住房品质，适应房子从‘有没有’到‘好不好’的需求转变。”赵秀池说。    利好购买首套改善性住房和二套住房的群体    取消普通住宅标准，哪类购房者获益最大？    中指研究院认为，此轮税收政策调整取消个人出售非普通住宅2%的所得税，以1%的标准核定征税，扩大了交易税优惠覆盖面，有助于释放改善性置换需求。同时，对符合年限的住房免征增值税，降低了个人转让住房的交易成本，简化了税收流程，有利于提高二手房与新房之间的流通速度。   “契税新政重点减轻90—140平方米首套住房和140平方米以下二套住房的税收负担。”赵秀池分析，新政下，若购买130平方米总价值500万元的首套房，购房人仅需要缴纳5万元契税，较之前节省了2.5万元；若购买面积不超过140平方米的二套住房，总价值500万元的住房，其契税将从过去的15万元减少到5万元，减少了三分之二。    此外，根据北京新政，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税；个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。此前，北京执行的政策是2年以上（含2年）普通住宅对外销售的免征增值税，非普通住宅以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率全额缴纳增值税。     赵秀池举例说：“若卖方出售2年以上的150平方米价值800万元的住宅，住宅增值为80万元，按原来规定属于非普通住宅，需要缴纳增值税约为4万元。新政下，这部分税款可以免去。” 葛玉御以上海为例，进一步分析了在房屋交易环节政策前后缴纳税款的差异。    他分析，以上海售价1000万元的二手房交易为例，如果该房产原来被认定为非普通住宅，持有满2年但不满5年，卖方需要就差额按5%缴纳增值税，假设卖方买入价500万，则需要缴纳约23.8万元增值税，同时还有约1.43万元的城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加；个人所得税方面，根据上海原来的规定，按卖价（剔除增值税）的2%核定征收，约19.5万元，综合税负接近45万元。按照新政，持有满2年的房产不再区分普通住宅和非普通住宅，不再需要缴纳增值税及附加，且个人所得税可按1%核定征收，只需要缴纳10万元个税即可，税负减少近35万元。    从买方来看，如果所购房屋面积为90—140平方米的二套住房，原来契税按3%征收约为29.3万元，现在按1%征收为10万元，税负减少约19.3万元。    “总体来看，买方和卖方的税负都会有所降低，考虑到现实中很多房产交易都有‘包税’条款，即卖方的增值税和个人所得税体现在房价中由买方实际上承担，所以对购房者而言税负会有明显降低。”葛玉御说。   可以预测的是，随着上海、北京、深圳取消普通住房标准政策的落地，广州相关政策也将加快出台。购房成本降低，对于具有风向标意义的一线城市楼市将产生实质利好，有利于进一步稳定市场预期、提振购房者置业信心，助力房地产市场止跌回稳。  （中国财经报2024年11月21日第3版）