成都房价必然还会上涨的底层逻辑!

北京大学硕士、经济学者；

开发公司操盘手；知名楼市专家；

根据统计局数据，2024年1—9月，全国住宅销售面积下降19.2%，住宅销售额下降24.0%，销售额下降大于同期的面积下降幅度，这说明销售单价还在下降。过去几个月，销售面积涨幅vs销售额，一直有5.6%的剪刀差，这说明住宅单价下降的趋势并没有停止。

纵使上面发话要“止跌回稳”，现在依然是至暗时刻，但凡唱衰房价就获得共鸣，胆敢说房价还要上涨，那就是“大逆不道”，但是，他们都忽略了房价的底层逻辑。

2019年初，广发银行联合西南财经大学发表了《2018中国城市家庭财富健康报告》，其中很有趣也很贴近现实的数据：城市家庭的户均总资产规模161.7万元，家庭总资产配置中，房产占比77.7％。金融资产配置占11.8％，股票占比不到1％。

房产是家庭资产的大头，现在，房价跌了，大家资产都缩水了，心里都不是滋味，特别是中产。资产缩水严重打乱了家庭计划，买车、旅行、孩子教育投入、投资等一系列的计划只能变化甚至搁浅，有苦说不出。

或许正是因为我们正在经历痛苦，但是正如巴菲特的名言：“如果你不想持有一只股票10年，那你就不要持有它一分钟”。我想，房子作为不动产更是如此。

我们来看一下房价和GDP的走势，是不是可以反向而行？世界银行的资料显示如下：

上图可知，从1960年，欧美主要发达国家的GDP表现都不错，当时其GDP增速都平均在4%+，亚洲的日本高达9%。70年代开始转向，持续下行，主要发达国家的GDP增速跌到2%，房价是不是也这样呢？

国际清算银行数据库显示，这些国家的房价不降反升，涨幅非常明显，英国遥遥领先，累计上涨高47倍，法国上涨16倍，美国上涨12倍，日本经历了90年代房地产泡沫破裂，涨幅有限，但是东京的房价重新上涨，地产泡沫破裂后也有了较高的增长。

干过房地产开发的人都知道，房地产项目，其开发流程是一样，修建1000平米的房子，和修建10万平米的房子，所有报建流程都是一样的。单位面积的建筑成本也基本一样，鹤岗和成都的建造成本差不多，和北京也差不多。

城市不同，住房附着的资源不同，成都房子周边的学校的教育质量，比鹤岗不知道要高多少量级，输出的人才数量不知道要加多少个0，房价的差异就是土地价值的差异。

土地价值，反应的就是城市的财富和未来的增值。买房就是trade-off一个国家、一个地区、一个城市、一个板块的增值潜力。

东京核心区的房价，已经超过房价泡沫最高峰值，中国是印度的人均收入的5倍，孟买的房价和北京上海深圳相当。房地产就是“钱钱钱”，房地产是含着金钥匙出生，房子天生就是“钱的化生”，房子居住属性还有金融属性，必然也就有投资属性。

昨晚的新闻大家也都看到了，4万亿、10万亿，大力举债大力发展基础设施，重金打造道路、市政、教育、医疗等，买房也就买下了基础设施，而这些重金会首选投在成都这类特大城市，而不是鹤岗。

美国的房价也不是普涨，有100万一平米的曼哈顿，也有“1美元买1套房”的底特律，底特律过气了，但是曼哈顿一直涨。美国cpi高达8%的时候，房价涨幅主要给了核心城市，而中部有些城市依然纹丝不动。

成都已经发展成为2000万人口，GDP超2万亿元的超大城市，你看看成都的承受力有多强：昨天，二手房单日成交量达到1524套，刷新历史。从10月份开始就步步上涨，市场交易非常活跃，这可是所谓的“地产寒冬”。

再看此前的8月份，所谓的“哀鸿遍野”，冒着40度的高温，成都的日均成交量依然是700套左右，这个量级、这个市场承受力，全国绝无仅有。越来越多的人会感觉到成都买房是安全的，成都买房是有搞头的，这泼天的富贵，成都才接得住，这是成都房价会必然再次上涨的基本逻辑。

丘吉尔说：不要浪费任何一次危机。

机会一定是跌出来的！2008年次贷危机，在瑟瑟发抖的时候，巴菲特重仓“买入美国”，现在，道琼斯指数已经从7000点涨到了42000点。谨以此文简述成都房价必然还会上涨的底层逻辑！

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