写字楼供应高峰加大去化压力,降租或更灵活租约成为企业首要考量

界面新闻记者 | 王婷婷

空置率增加,且新增供应不断,全国写字楼市场开始进入疲软期。

戴德梁行数据显示,今年二季度,北京、深圳、上海和广州甲级写字楼租金均呈现环比下降趋势。据其预计,2024年下半年一线城市写字楼市场租金水平或继续面临下行趋势。

而未来几年,写字楼市场的供应高峰将进一步加大去化和租金的压力。今年至2027年,一线城市的写字楼供应量将继续保持高位。以深圳为例,预计今年将有近120万平方米的甲级写字楼投入使用。未来四年,深圳甲级写字楼市场将迎来供应高峰期,市场竞争将更加激烈。

此外,除了大中华区的六大主要城市之外,许多二线城市的核心商业区域也将迎来超过百万平方米的新增供应。

随着供需关系的转变,企业对办公空间的期望日益提升,不再满足于基础的物业服务。与此同时,在经济环境尚未有明显改善的大背景下,各家企业对未来三年的办公面积扩张持谨慎乐观态度。这无疑将进一步加剧行业的竞争态势。

以上半年全国办公楼租赁去化情况来看,世邦魏理仕数据显示,2024年上半年办公楼市场复苏弱于预期,仅为疫情前五年同期均值的43%。

9月12日,据世邦魏理仕发布的《2024年中国办公楼租户调查》,中国办公楼市场增长潜力犹存,企业对办公扩张选择“大幅增长”和“大幅减少”的比例同步下降。

调查显示,在约250家受访企业中,仅有38%的受访租户计划在未来三年增加办公面积,略低于去年但高于过去三年平均水平。世邦魏理仕指出,大幅增减办公面积意愿的租户比例均显著下降,说明企业期望未来三年的业务发展逐步进入新稳态。

其中,不同规模企业均表现出净扩租意愿,中小企业尤为积极,大型企业则更注重优化整合现有空间。

细分行业层面,未来三年,科技互联网、制造业、生命科学所代表的新质生产力将引领办公楼需求扩张。专业服务稳定增长,金融、地产动能则减弱。科技互联网行业缩减面积的比例明显减少,同时在人工智能相关企业的带动下,新租面积在连续两年大幅下降后首度回升,同比增长2%。

此外,今年以来的教培政策利好以及近期热门游戏《黑神话:悟空》的火爆,有望促进在线教育及游戏等细分领域的扩张。

随着可租赁面积充裕、租金下调及租约集中到期,加之企业房地产预算的审慎态度,“搬”或“不搬”成为当前办公楼租赁决策的核心议题。

调查显示,降租或更为灵活的租约条款是企业决定续租或搬迁的首要考量,配套设施和服务紧随其后。另有六成租户将区位优势纳入选址决定性因素;1/3的租户关注楼宇是否符合可持续发展目标以及企业资本支出预算。

调查报告还指出,有11%的租户表示搬迁的主要目的是寻找新总部,主要集中在制造业(23%),专业服务业(23%)、科技互联网(19%)和医药及生命科学行业(15%)。

而且,总部选址也具备成本控制、楼宇品质等普遍性诉求,同时行业特性对选址影响有重大影响,如制造业与科技企业偏好靠近工厂或研发中心,专业服务业则寻求全市通达性。

同时,超半数有搬迁需求的企业重视跨楼宇灵活办公空间,显示出伴随总部选址时可能出现的空间整合,企业也高度关注未来办公资产组合的灵活性。

提升空间效率成为办公场所新趋势。

当前,降低人均工位面积和提升共享比例仍是优化空间利用率,以降低房地产成本的有效途径。同时,企业正积极通过调整办公室布局、设立变革管理机制及利用房地产科技等手段,力求提升员工体验。

在此行情下,要不要为绿色办公支付溢价,企业也变得更犹豫了。

据世邦魏理仕中国区研究部负责人谢晨介绍,在去年的调查报告中,愿意为绿色办公支付溢价的比例为16%,但今年降低至6%。

“从控制成本的角度,今年多数企业表示溢价暂时不讨论。不过,有20%的企业说不准备支付绿色溢价,但是如果选择的这栋楼没有绿色,就会谈打折。”谢晨认为,可见ESG对企业依然很重要。

调查结果显示,在写字楼租赁市场,绿色出行和绿色认证楼宇已成为企业ESG战略中的首要考量因素。但在成本控制压力下,企业正努力在长期的ESG承诺与短期财务目标间寻找平衡,绿色建筑认证楼宇的租金溢价接受度有所下降,部分租户甚至提出“棕色折价”要求。

谢晨指出,随着企业零碳目标的临近,企业对绿色楼宇的需求愈发迫切。世邦魏理仕数据显示,具备LEED等绿色认证的办公楼在租金上展现出更强的稳定性,而棕色项目(非认证项目)的租金降幅则明显偏高。这一趋势预计将持续,引领市场迈向更加绿色、可持续的方向发展。

“从全国市场来看,尽管京沪绿色楼宇渗透率较高,但其他城市仍显不足,这为企业提供绿色战略布局新机遇。”谢晨表示。

在世邦魏理仕中国区顾问及交易服务部办公楼负责人张越看来,当前写字楼市场为租户和业主均带来战略调整新契机。租户应把握市场机遇,通过优化资产组合、提升职场效率与员工体验、引入灵活性条款及推进绿色租赁,实现降本提质与可持续发展。

“而业主则需精准把握市场需求,关注新兴行业与存量租户升级,通过提供个性化商务配套与增值服务、加速资产绿化等措施,提升楼宇吸引力与ESG表现,以期在激烈的市场竞争中脱颖而出。”张越进一步表示。

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