赵秀池:青岛“因区施策”确定首套房贷是全国首例,将释放潜在住房需求

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   消化存量房产和优化增量住房，不断激发市场活力，青岛市房地产政策再加码。

    5月31日，青岛推出按区（市）“认房不认贷”、发放购房家电消费券、加快推行房票试点、加大公积金贷款支持力度等优惠政策措施。同时，在前期出台的三批次政策基础上，青岛市住建局等六部门联合印发了《青岛市2024年进一步稳定房地产市场政策措施》，包括优化产权型人才住房上市交易政策、调整部分产权型人才住房销售价格、鼓励支持住房“以旧换新”等。

    首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池教授在接受风口财经采访时表示，青岛市房地产一揽子政策是对房地产供求关系发生重大变化、调整过时的房地产政策的及时回应。

    赵秀池认为，一系列政策从降低购房成本、降低购房门槛、提高购房效率等方面想办法让潜在住房需求得到释放，促进刚需与改善性住房需求入市，有利于平衡供求关系，促进楼市回暖和房地产平稳健康发展。青岛市“因区施策”确定首套房贷还是全国首例，值得其他城市借鉴。当前各城市房价高企，购房意愿不强，想办法降低购房成本，提高购房者的购房能力应是房地产调控的重点。（半岛都市报2024年6月2日）

附录1

青岛市2024年进一步促进房地产市场平稳健康发展若干政策

各区(市)住房和城乡建设、财政、自然资源和规划、人力资源和社会保障、住房公积金主管部门，各有关单位:为进一步优化房地产政策，系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求，现将《青岛市2024年进一步促进房地产市场平稳健康发展若干政策》印发给你们，请遵照执行。

一、推行“房票”制度。在城市更新、城中村改造等涉及房屋征收工作中，完善货币化、“房票”安置模式，房屋被征收群众可持“房票”购房，房企可持“房票”兑付现金。房票可转让，可拆分、组合使用，有效期限为12个月。[责任单位：市住房城乡建设局、市财政局，各(市)政府]

二、上浮公积金贷款额度。对使用公积金贷款购买首套房和二套房的，贷款额度上限保持一致。在我市缴存住房公积金的多子女家庭购买我市首套或第二套自住住房申请住房公积金贷款的，可按家庭申请贷款时计算的可贷额度上浮20%确定。根据住建部门出具的认定意见，对居民购买我市新建高品质住宅或达到现行绿色建筑评价标准一星级及以上等级的绿色建筑住宅，申请住房公积金贷款时，按可贷额度上浮20%确定。以上贷款额度优惠政策可叠加。[责任单位：市住房公积金中心、市住房城乡建设局，各区(市)政府]

三、打通“带押过户”跨行办理堵点。进一步优化二手房“带押过户”办理流程，协同银行、公证机构，打通群众住房交易“转贷”堵点，推动跨行“带押过户”全面落实。[责任单位：市住房城乡建设局、金融监管总局青岛监管局、人民银行青岛市分行、市自然资源和规划局，各区(市)政府]

四、支持高品质住宅开发建设。将高品质住宅项目纳入金融支持范围，鼓励银行等金融机构对符合条件的企业、项目通过开辟绿色通道、加大信贷支持力度、降低信贷融资成本等方式给予支持。[责任单位：市住房城乡建设局、人民银行青岛市分行、金融监管总局青总监管局，各区(市)政府]

五、推动居住小区空间更优。通过对公共服务设施、架空层、下沉空间、阳台等容积率计算规则的优化，为居民提供更优居住体验。支持房地产开发企业按程序优化项目未开发部分的规划设计方案，提高项目品质。[责任单位：市自然资源和规划局，各区(市)政府]

六、取消新发放首套住房商业性个人住房贷款利率下限。自2024年4月1日起，我市阶段性取消新发放首套住房商业性个人住房贷款利率下限。[责任单位：人民银行青岛市分行、金融监管总局青岛监管局、市住房城乡建设局]

七、调减住房保障资金计提比例。规划为住宅(不含安置用房)的建设用地统一按10%比例从土地出让金中计提住房保障资金。自文件印发之日起签订土地出让合同的，均按该比例计提。原规定不计提住房保障资金或市政府另有安排的，仍按原有规定执行。[责任单位：市住房城乡建设局、市财政局、市自然资源和规划局，各区(市)政府]

八、缩短产权型人才住房配售周期。将产权型人才住房由市、区两级配售调整为市级统一配售，每月面向全市符合条件的人才供应，项目所在辖区内的人才可优先选房。[责任单位：市住房城乡建设局、市人力资源和社会保障局，各区(市)政府]

九、盘活存量土地加大保障性住房建设和供给。在符合规划并尊重企事业单位意愿的前提下，支持依法收回企事业单位持有的低效工业、商业、办公等非住宅用地建设保障性住房，土地可通过房屋征收等方式收回，补偿按照现行政策执行。[责任单位：市住房城乡建设局、市财政局、市自然资源和规划局，各区(市)政府]

附录2

《青岛市促进房地产市场平稳健康发展若干政策措施》青岛市人民政府政策例行吹风会

吹风会日期：

2024年5月30日

主持人：

丁树更：

各位新闻界的朋友：

大家下午好！首先，向大家长期以来给予青岛房地产工作的关心支持，表示衷心的感谢！

******指出，要践行人民城市理念，不断满足人民群众对住房的多样化、多元化需求。住房是民生之要、发展之基，去年以来，面对房地产市场供求关系发生重大变化新形势，按照**市政府关于促进房地产市场平稳健康发展的部署要求，市住房城乡建设局会同相关部门单位，在全面放开限购、限售等购房限制性政策的基础上，立足市场供需两端，从助企纾困、促进住房交易、推动转型升级、吸引人才人口等方面，密集出台了三批次共20条一揽子政策措施。近期，随着国家推出下调个人住房贷款首付比例等一系列政策，我们结合青岛实际，推出了按区（市）认定首套房、“认房不认贷”、发放购房家电消费券、加快推行房票试点、加大公积金贷款支持力度等优惠政策措施，立足于减成本、降门槛、扩需求等，更好支持刚性和改善性住房需求。下面，由我向大家简要介绍一下有关情况。

一是优化住房认定标准。根据住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，为因城施策用好政策工具箱，进一步优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准，市住房城乡建设局与市自然资源和规划局、市住房公积金管理中心三部门联合印发《关于进一步优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推出按区（市）“认房不认贷”政策，将首套认定范围由全市缩小至区（市）。居民家庭只要在购房所在区（市）无房，即可享受首套首付比例、商业性个人住房贷款、公积金贷款利率下调等优惠政策，大幅扩大政策受益面，进一步降低购房成本，提升市场活跃度，更好满足居民刚性和改善性住房需求。

二是加大住房信贷支持。为进一步降低居民住房消费门槛和贷款成本，更好满足居民合理购房需求，将首套房最低首付比例从不低于20%调整为不低于15%，二套房最低首付比例从不低于30%调整为不低于25%。首套房和二套房贷利率均不再设置政策下限，银行机构结合自身经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体首付款比例和利率水平。实现房贷利率完全市场化。2024年5月18日（含）后完成房屋交易主管部门网签备案及2024年5月18日之前完成网签备案未放款的借款人，均可按上述政策执行。下调各期限品种住房公积金贷款利率0.25个百分点。调整后，五年以上首套房个人住房公积金贷款利率为2.85%，可更好满足住房公积金缴存人住房需求。

三是发放购房家电消费券。为更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产市场良性循环和健康发展，自2024年6月1日至7月31日，对购买新建商品住宅并在青岛市新建商品房网签备案信息系统签订网签合同的前1万名购房者，发送5000元面值家电消费券。面额搭配分为4个种类，符合派券条件的购房者可任选其一，消费金额大于等于家电消费券面额即可使用。

四是加快推行房票试点。为完善我市房屋征迁补偿安置方式，满足被征迁居民对补偿安置方式的个性化、多样化需求，进一步缩短征迁安置过渡周期，在城市更新、城中村改造等涉及房屋征收工作中，推行“房票”制度，房屋被征收群众可持“房票”购房，房企可持“房票”兑付现金。房票可转让一次，可拆分、组合使用，有效期限为12个月。计划6月份启动潍宿高铁至青岛连接线、莱西星河庄村改造三期等项目的房票安置。

此外，为与前期出台的三批次政策形成叠加效应，进一步优化政策供给，统筹推进消化存量房产和优化增量住房，持续激发市场活力，市住房城乡建设局与市发展改革委、市财政局、市自然资源和规划局、市人力资源和社会保障局、市行政审批局六部门联合印发了《青岛市2024年进一步稳定房地产市场政策措施》，主要包括以下五个方面：

一是优化产权型人才住房上市交易政策。按照销售时点定价的产权型人才住房，取消5年内不得上市交易的限制。自销售合同网签备案之日起5年内上市交易的，购房人才应按照成交价格与购买时限定价格差价的50%缴纳土地收益；超过5年上市交易的，不需缴纳土地收益。

二是调整部分产权型人才住房销售价格。已取得预销售许可且整盘未售出的项目，开发企业可申请重新确定销售价格并据实结算；已分配仍有剩余房源的项目，可根据楼层、朝向、位置等因素在销售价格上下20%的幅度内确定剩余房源一房一价，但总平均价格应与已确定的销售价格保持基本一致。

三是提前交付土地开发建设。对分期缴纳土地出让价款的已出让地块，受让人签订《国有建设用地使用权出让合同》并缴纳50%出让价款后，可申请办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等手续；付清剩余50%的出让价款后，可申请核发不动产权证书和新建商品房预售许可证。

四是鼓励支持住房“以旧换新”。深化“优鲜卖”模式，通过中介担保，购房人出售旧房同时锁定新房，提升换房效率。鼓励房企开展以旧换新，房企对意向购房者的旧房估价收购后抵顶新房购房款。支持国有平台公司参与“以旧换新”活动，以合理价格收购已建成存量的商品房用于保障性住房、租赁住房等。

五是鼓励农村集体经济组织购置优质商业、商务用房用作集体经济发展用房。在城中村改造中，原则上不再集中配建集体经济发展用房，农村集体经济组织可采取在全市范围内购置商业、商务用房的方式作为集体经济发展用房。

随着我市多批次优惠政策的出台和措施的实施，将有利于购房需求的释放，有利于提振居民购房意愿，进一步改善市场预期，增强市场信心，促进房地产市场平稳健康发展。下一步，我们将在**市政府的坚强领导下，认真贯彻落实国家、省市有关房地产政策工作部署，聚焦市民朋友和社会各界关切，进一步优化完善促进房地产市场平稳健康发展政策措施，以更加奋发有为的精神状态、更加务实有力的工作举措，推动我市房地产事业高质量发展,努力让群众获得感、幸福感、安全感更加充实、更有保障、更可持续。

主持人：

感谢丁树更先生的发布介绍。接下来把时间交给在座的媒体朋友们，请就今天发布的内容提问，提问前请通报一下所代表的新闻单位。现在开始提问。

法治时代网 记者：

我市人才住房政策是如何调整的？对人才和房企有哪些利好？

丁树更：

感谢这位记者的提问。为给人才带来更多实惠，减轻房企经营负担，我局会同相关部门深入区市、企业一线调研走访，认真研究人才以及房企反映最集中的问题，从放宽产权型人才住房上市交易限制、调整产权型人才住房配售价格以及降低租赁型人才住房申请门槛等方面出台了具体措施。

一是优化产权型人才住房上市交易政策。我市现行政策规定，产权型人才住房自销售合同网签备案之日起5年内不得上市交易；超过5年但不满10年需上市交易的，应当将购房时以限定价格购买的部分面积，按照成交价格与购买时限定价格差价的50%，向政府缴纳土地收益等价款；超过10年上市交易的，不需补交土地增值等收益。本次政策调整，2020年10月21日后组织配售的产权型人才住房，也就是执行《关于完善产权型人才住房价格确定程序有关事宜的通知》（青住房组办发〔2020〕15号）定价的产权型人才住房，可以5年内缴纳土地收益金上市交易；超过5年上市交易取消补交土地收益金，政府适当让渡部分收益，让人才得到更多实惠，满足他们换房改善住房条件的需求。

二是调整部分产权型人才住房销售价格。目前，我市部分整盘未售出产权型人才住房项目，核定的销售价格与目前市场价格基本持平，虽可补缴土地出让金后转化为商品住房，但企业无力支付相关费用。为适应当前房地产形势变化，我们允许企业申请重新进行价格评估，帮助企业减轻经营压力，让有购房需求的人才享受价格优惠；对已销售的尾盘项目，我们将允许企业重新制定一房一价，赋予企业更多调价自主权，减轻企业负担。

此外，我局会同市人力资源社会保障局联合印发了《关于印发青岛市2024年推动房地产市场平稳健康发展有关政策的通知》（青建发〔2024〕22号），对我市租赁型人才住房相关政策进行了调整。一是鼓励租房人才购买商品住房，取消租赁型人才住房承租人购买商品住房的网签限制，承租人在租赁人才住房期间可以购买商品住房，不需要退出所承租房屋，并继续享受租金优惠，极大降低了人才的租房压力，实现人才住房优惠政策从“租”到“购”的无缝衔接。二是放宽租赁型人才住房审核条件，配租项目所在区（市）的城镇范围内无自有住房，且未享受或已退出住房保障的人才即可申请，让更多人才享受到租赁型人才住房优惠政策，促进职住平衡，满足人才住房需求。

下一步，我局将结合住房保障领域各项试点和国家最新工作部署，进一步优化人才住房政策，扩大人才住房的保障范围，通过租购并举的方式发挥住房保障在吸引人才方面的积极作用。

大众网 记者：

请问购房送家电消费券的具体形式是什么？

朱洪杰：

自2024年6月1日起，我市对购买新建商品住宅（不包含商业、车位、储藏室等其他业态）并在青岛市新建商品房网签备案信息系统签订网签合同的前1万名购房者（不含单位），购买1套住房，发送价值5000元的家电消费券，消费券有4种不同面额搭配，购房人可根据需要任选其一。

一是资格公示。

当天的网签信息，青岛市住房和城乡建设局于第3天下午5点前通过青岛市网上房地产网站进行公示。公示的内容为新建商品住房网签的合同编号及签约时间。在此期间，购房人可在青岛市网上房地产网站查询消费券资格获取情况。

公示期为两日，公示完成后次日，青岛市住房和城乡建设局向建设银行推送购房人信息。由建设银行联系获得消费券资格的购房人，提醒其申领消费券。

二是消费券申领。

已完成购房公示并获取消费券申领资格的购房人可前往“建设银行APP”进入“2024购房消费券”专属页面选择申领消费券并选择消费券面额搭配。

一套房屋有多个购房人的，网签合同中排名第1位的获得消费券申领资格。消费券申领时间截至2024年9月30日，逾期未选择视为自动放弃申领资格。

三是消费券派发。

购房人完成选择后，建设银行在3日内向网签合同对应的“建设银行APP”用户派发购房消费券。每套网签合同对应5000元“建设银行APP”购房消费券。

网签公示达到1万名购房人后，停止公示。截至2024年7月31日或停止公示后，不再发放消费券。

四是消费券使用。

购房人到店消费时，通过“建设银行APP”线上买单支付或出示建设银行付款码支付，具体以商家说明为准。家电消费券须购房人本人到店使用，不支持远程下单核券。家电消费券有效期自获取之日起至2024年11月30日。

具体事项以青岛市住房和城乡建设局发布的《2024年青岛市购房送家电消费券活动实施方案》为准。

观海新闻 记者：

今年以来我市住房公积金贷款政策有哪些调整，主要有哪些利好政策？

孙黎：

感谢这位记者的提问。今年以来市住房公积金管理中心深入践行以人民为中心的发展思想，持续出台住房公积金贷款政策，满足刚性和改善性住房需求，助力我市房地产市场平稳健康发展。

一方面提高贷款额度，缓解职工购房压力。2024年3月29日，我中心发布《关于调整我市住房公积金贷款政策的通知》，出台三项贷款利好新举措。

一是统一购买首套房与二套房公积金最高贷款额度。提高购买家庭二套房公积金最高贷款额度，双缴存职工家庭最高可贷额度为80万元；单缴存职工家庭最高可贷额度为50万元。二是多子女家庭住房公积金贷款支持政策拓宽至二套房。我市多子女家庭购买首套或二套自住住房的，可按家庭申请贷款时计算的可贷额度上浮20%确定。三是实施我市购买高品质住宅、绿色建筑住房公积金贷款支持政策。根据住建部门出具的认定意见，对居民购买我市新建高品质住宅或达到现行绿色建筑评价标准一星级及以上等级的新建商品住宅，申请住房公积金贷款时，按可贷额度上浮20%确定。

同时，贷款额度在满足我市规定的公积金贷款首付比例的前提下，上述额度上浮政策可叠加使用。例如购买我市新建高品质住宅的多子女家庭，若夫妻双方均符合我市住房公积金贷款条件，缴存职工家庭最高贷款额度为80万元，使用多子女家庭公积金贷款支持政策上浮20％，可贷额度上浮至96万元，再叠加高品质住宅、绿色建筑支持政策，可贷额度再上浮20％，家庭公积金贷款最高额度可达115万元。

另一方面下调贷款利率，减轻职工还贷负担。根据中国人民银行有关规定，自2024年5月18日起，我市下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35％和2.85％，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.775％和3.325％。2024年5月18日之前已发放的贷款，自2025年1月1日起执行调整后的利率。此次利率调整，可相应缓解公积金借款人的还贷压力，以我市住房公积金最高可贷额度115万元为例，购买家庭首套房的缴存职工，公积金贷款期限为30年的，采取等额本息的还款方式，月供将由4910.69元降至4755.91元，减少约155元，总计节省利息支出达5.57万元。

山东广播电视台 记者：

请简单介绍一下目前我市已出台的房票安置政策情况？

李克先：

感谢媒体朋友对我们工作的关注。前期，市住房城乡建设局会同六部门联合印发《关于在青岛市房屋征迁项目中推行房票安置的通知（试行）》，并同步遴选了11个试点项目。该政策旨在满足房屋征迁项目中被征迁居民多元化补偿安置需求，缩短安置过渡周期，完善我市房屋征迁补偿安置方式。更好满足群众对优质住房的需求。

《通知》要求，应坚持合法合理的原则，在符合法律法规和政策规定的前提下进行房票补偿，保障被征迁人合法权益。激励标准适度、合理，保持补偿政策相对稳定。坚持自主自愿原则，充分尊重民意，被征迁人可根据自身实际情况，自主选择补偿方式。坚持公开公正原则，在公开、公平、公正的前提下实施房票补偿，全市统筹确定补偿房源库，保障被征迁人、房地产开发企业的知情权、参与权。

《通知》规定，房票实名持有，可转让、可分割，但仅限转让一次，房票使用期限自房票核发之日起计算，有效期6-12个月。适用范围是全市范围内国有土地和集体土地上房屋征迁项目。各区（市）政府是房票补偿的责任主体，各区（市）政府确定的部门负责房票补偿的日常管理，组织协调各相关部门按照责任分工做好房票补偿的相关工作，根据实际情况制定实施细则，报区（市）政府审定后实施。

《通知》明确，房票是被征迁房屋货币补偿量化后，房屋征迁部门依据被征迁房屋货币补偿金、房屋征迁补助费用和政策性奖励出具给被征迁人，用于购置房源库内可售新建商品房（含住宅、非住宅）的结算凭证，是货币补偿的补充形式。

下一步，市住房城乡建设局将会同有关部门和单位坚持以人民为中心的发展思想，稳步推进房票安置工作。同时，指导各区（市）尽快出台相应实施细则，推进房票安置方式在我市早日落地。

主持人：

现场提问就到这里。如有深度采访需求的媒体朋友，请会后联系市住房城乡建设局，联系电话：68808696。

本场吹风会就到这里，感谢4位发布人，感谢媒体朋友参与报道，谢谢大家。