官方入场收购商品房用作保障房，深圳开启“以购代建”模式

8月7日，深圳市安居集团有限公司（下称“深圳安居”）发文宣布，为积极构建“保障+市场”住房供应体系，遵循“市场化、法治化”和双方自愿原则，深圳安居所属企业拟开展收购商品房用作保障性住房工作。

公开资料显示，深圳安居为深圳市属国有独资企业和保障性住房专营机构，于2016年6月30日注册成立，截至去年年底，集团总资产1965亿元，净资产1043亿元，实现总投资1691亿元；累计筹建保障性住房28.2万套，供应12.2万套，约占深圳全市同期总量1/3。

从本次房源征集的范围来看，包括深圳市（不含深汕特别合作区）范围内商品房性质的住宅、公寓、宿舍等，优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目（房源）。

在户型面积方面，其要求被收购房源的主力户型面积应满足深圳市保障性住房户型、面积（65平方米以下）要求。

与此同时，深圳安居还要求被收购房源处于交通便利、配套设施较为齐全的区位，贴近区域发展核心片区，具备产业基础、发展优势；临近地铁口、公交站，具备基础设施、生活配套相对完善等宜居条件。

并且，收购房源需要手续齐全，拟收购项目须四证齐全，保证项目的合法合规性，满足金融机构的贷款要求。征集期限为自通告发布之日起至2024年10月31日。

自此，深圳也成为一线城市第二个开启“以购代建”模式的城市。

此前5月30日，广州增城政府公告显示，其公开征集广州（新塘）至汕尾铁路项目（新塘段）符合条件商品性安置房源报名，即向社会征集符合条件的住宅房源（房企），再依照相关流程选定安置房源。

“广州之前的做法还是带有一定的特殊性的，因为是特定项目下的“以购代建”。但从深圳来看，其是针对全市开展的，所以示范效应更强，也更具有信号意义”，上海易居房地产研究院副院长严跃进对界面新闻表示。

严跃进指出，此次深圳收购库存房源的操作，其标准和其他城市相似，总结起来即是四个维度，即楼栋完整性、区位有优势、户型匹配保障房要求、设施配套齐全、产证合规。实际上最核心的一点，就是区域具备产业基础，这也和当前各地保障房中落实职住平衡的导向有关。

但从政策效果来看，预计前期住宅项目可能落地的收购量相对有限，对商品房市场短期的影响有限。

“不过，整栋的公寓和宿舍可能会落地，因为公寓和宿舍市场价格相对比较低，开发商愿意以大宗的体量交易出去来缓解资金链。政府收回来也可以作为人才公寓类租赁型保障房”，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对界面新闻表示，

从全国范围来看，据中指研究院监测，目前已经有10余个城市已发布征集商品房用作保障性住房的公告，明确房源征集范围、条件和价格。

主要的政策背景是此前在4月30日政治局会议中，明确了存量房消化和增量房优化相结合的新指示。在此之前，配售型保障性住房主要以划拨土地和新增建设为主。在5月17日国务院视频会议以后，各地便开启了存量收购这一政策。

“当下，新建商品房销售去化下降，开发商资金链紧张，保交房和债务偿还存在一定压力，导致防风险的任务开始吃紧。通过存量收购，既可以解决保交房的任务，也可以去化库存稳定商品房市场，还可以缓解开发商资金链，更好的去偿还债务，也增加了保障房筹集渠道。而且在14号文关于规划建设保障性住房的文件中，也明确提出存量筹集是一个渠道”，李宇嘉表示。

数据表现上，在去化动力持续不足的情况下，当前新房库存量并未有明显下降效果，去化周期升至近年来新高。

根据诸葛数据研究中心监测，7月份全国重点15个城市，新房库存面积为12239.79万平方米，环比微增0.6%，同比上涨1.1%，去化周期为18.3个月，较上月再增加0.1个月。

具体来看，一线城市中，深圳当前库存量有相对明显的下降趋势，环比下降4.9%，但去化压力仍然较大，去化周期达21.3个月，大于北上广，且较去年同期增加6.4个月；北京、上海、广州当前去化周期分别为21.1、8.4、19.9个月，去化压力依旧很大。

近日，**政治局会议中再次强调支持收储商品房，预计接下来收储范围将逐步扩容发力，助力商品房去化。

而深圳安居此次的操作意味着一线城市已经开启了“以购代建”的模式，政策的落地也会加快，预计接下来京沪两地有望跟进。