打七六折、53亿起拍，龙光地产高价抢下的深圳地块遭流拍

界面新闻记者 | 王妤涵

在起拍价超过104亿元的世茂深港国际中心二度流拍后，深圳近期又有大体量的地产项目遭遇流拍。

据京东法拍平台显示，“深圳市南山区西丽街道留仙洞总部基地二街坊国有建设用地使用权及地上物”于12月19日进行拍卖，起拍价52.69亿元。

据拍卖页面显示，本次拍卖为该标的物的第一次拍卖，共吸引了9602人围观，206人关注提醒，但截止12月20日的最后时间仍无人出价，最终遭遇流拍。

公告显示，此次拍卖标的物的所有人为深圳市龙光骏博房地产有限公司，该公司由深圳市宏诚投资有限公司和深圳市龙光房地产有限公司各持股50%，实际控制人为龙光地产。

标的物所在宗地，是龙光地产在2021年5月深圳首批集中供地出让时以69亿元拍下的南山西丽留仙洞的T501-0101人才房用地，地块溢价率高达44.96%，案名为“龙光玖麟商务中心”。

“T501-0101”的用地性质为“商业用地+二类居住用地”，其中，在居住用地部分，根据地块出让要求，将建设可售人才住房总套数不少于960套。

自去年8月龙光暂停支付5笔境外美元优先票据到期的利息后宣告违约后，便进入到债务重组周期，几乎在同一时间，标的物所处的“龙光玖麟商务中心”项目也传出了建设迟缓、停工的消息。

据第三方评估机构给出的评估报告，目前该地块的工程进度约为5.8%，地块开发仍处于桩基础工程阶段，评估价为63.48亿元。

据了解，标的物所处的留仙洞总部基地，周边已进驻了大疆、传音、深信服等多家企业，地块旁边就是大疆的总部“天空之城”、创智云城和万科云城，具有聚集效应，商业价值较为可观。

而在交通方面，项目楼下就是深圳地铁5号线留仙洞站和留仙大道，出行也较为便捷。所以无论是在物业的租赁还是人才房的销售上，市场前景都相对乐观。

若按两年前拿地金额计算，此次的拍卖价格相当于在当时的地价基础上打了76折。

按照当前法拍市场的行情，如果项目后续再进行二拍，起拍价将在此次拍卖的基础上再打8折，也就是42.15亿元，这一价格要低于地块两年前土拍的起拍价47.6亿元，到时或许会有买家出手。

陷入流动性危机后，龙光在化债方面也有多种举措。去年12月7日，龙光宣布境内债展期成功，规模达223.6亿元，只是境外债务重组还未有明显进展。

据中报显示，今年上半年，龙光实现合约销售金额约为124.5亿元，收入约合138.6亿元；总资产合计2693.3亿元，净资产420.3亿元，亏损额为17.60亿元；有息负债总额达1011.3亿元，其中短期债610.4亿元，占比60.5%。

11月初，龙光发布公告称，公司正在探索与重组有关的多种结构，包括但不限于通过将若干金额的现有债务转为公司股份，以实现去杠杆化，尽快敲定重组方案的条款。

今年以来，房地产市场需求端除新房、二手房外，法拍房源也逐步被大众所接受，法拍房市场呈现升温趋势，在挂拍房源、成交量、溢价率等方面均有不同程度的提升。

据中指研究院发布的2023年三季度全国法拍市场监测报告显示，前三季度各物业类型法拍房挂拍量达到58.4万套，创下新高，较上年同期增长了32.7%。

从挂拍的物业类型来看，住宅和商业是法拍房市场的主流，今年前三季度，仅住宅类房源挂拍量就达到28.4万套，成交了7.3万套，成交金额达1128.5亿，金额占比达50%；商业挂牌16.6万套，成交2万套，成交金额500亿，金额占比22%，二者合计占总成交额的比例超过了70%。

在深圳市场上，除了住宅法拍外，大宗地产项目的拍卖也较以往有所增加。仅在11月，就有两宗金额过亿元的大宗地产项目上架法拍平台。

先是在11月16日，曾计划建成“中国第一高楼”的深圳世茂深港国际中心在今年7月首轮流拍后，降价26亿元、以104.35亿元的起拍价再进行二拍，最终因无人出价遭遇流拍。

而后在11月21日，中国华融在法拍平台挂牌超82亿债权资产进行拍卖，其中资产包括深圳25层写字楼、3个旧改项目，该场法拍共吸引6412人次围观，但截止发稿，只有2名意向人，能否通过拍卖找到接盘人，仍具有不确定性。

在目前的房地产市场环境下，此类价值数十亿、甚至上百亿的大宗地产项目想要找到接盘方并非易事，除了对接手人的资金实力是一大考验外，也要考虑到当前房地产资金状况、大环境以及此类项目的投资前景和债权的风险与收益情况等因素，比单套房源拍卖成交要难得多。