62亿入主美凯龙，建发与昔日家居龙头能否擦出新火花

6月1日晚间，建发股份(600153)（600153.SZ）发布逾40条公告，首次披露收购美凯龙(601828)29.95%股份的购买报告书(草案)。建发股份及控股子公司联发集团，拟以支付现金的方式向“红星美凯龙控股集团”（以下简称“红星控股”）购买其持有的美凯龙13.04亿股A股股份，占美凯龙总股本的29.95%，交易价格为62.86亿元。建发股份预计将成为美凯龙的控股股东。

根据报告书，美凯龙于估值基准日（2023年1月12日）的市场价值的估值结果为198.6亿元至274.85亿元，对应每股价格为4.56元/股至6.31元/股，经过谈判，最终确定交易单价为4.82元/股。

截至6月2日收盘，美凯龙报4.91元/股，上涨3.59%；建发股份报11.30元/股，上涨1.62%。

与6月2日地产股整体上涨相比，建发股份涨幅仍跑输地产板块大盘。自今年1月首次披露收购意向以来，建发股份股价也一度下跌。

不少投资者通过互动平台对此次收购表示质疑，对此建发股份在报告书里回应称，美凯龙为国内领先的家居装饰及家具商场运营商，与公司及联发集团的主营业务有明显的协同效应，此次交易目的是看好美凯龙未来发展前景，有助于提供新的利润增长点，并与现有业务形成协同支持。

一边是债务缠身的昔日“家居龙头”，一边是如日中天的新晋地产“黑马”，能否擦出新的火花，仍待进一步观察。

多元发展的新晋地产“黑马”

在此次交易前，建发股份的主营业务包括供应链运营业务和房地产业务两大主业。

根据2022年年报，建发股份的供应链运营业务实现营业收入6963.19亿元，归属于上市公司股东的净利润为40.14亿元；房地产业务实现营业收入1364.93亿元，归属于上市公司股东的净利润为22.67亿元。

两项业务累计实现营业收入8328.12亿元，同比增长17.65%，实现归属于母公司所有者的净利润62.82亿元，同比增长2.30%。截至2022年末，建发股份总资产达到6647.54亿元，净资产达到1653.44 亿元，归属于母公司所有者的净资产达到584.8亿元，货币资金77.79亿元。

此次收购美凯龙股份(002783)的交易价格62.86亿元，相当于建发股份2022年全年的净利润。

在房地产行业的下行期，拥有国资背景的建发股份，房地产业务却迎来逆势上行。

建发股份拥有建发房产和联发集团两大开发品牌，2022年，建发股份地产业务板块合计实现全口径合同销售金额2097.25亿元（其中建发房产1781.99亿元，联发集团315.26亿元），同比下降 3.6%，但同期，百强房企累计销售金额同比降幅高达42%。

根据克而瑞研究中心数据，按全口径销售金额计算，建发房产位列全国第10名，较上年提升11名。

土地市场上也频见建发的身影。2022年，建发股份以多元化方式获取土地62宗，全口径拿地金额合计约1030.25亿元，一二线城市拿地金额占比92%。2023年前5月，根据中指研究院统计，建发股份旗下建发房产累计新增货值规模536亿元，位列百强榜第二。

年报显示，建发股份的房地产业务拥有全业态开发经验，涉及住宅、写字楼、品牌酒店、会议场馆、大型购物商场以及各种类型的公共建筑，同时涵盖城市更新改造、物业管理、商业管理、代建运营、工程与设计服务、关联产业投资等业务。

建发股份在年报中称，拓展多元产业边界，公司将在商业管理、代建服务、医疗养老等相关领域加强业务协同性，持续锻造房地产产业链的综合价值创造能力。

建发股份相关负责人曾在交易所互动平台上表示，美凯龙作为连锁家居卖场的龙头企业，品牌优势突出，收购后可以进一步提升公司的形象和全国影响力；同时美凯龙平台汇聚了众多品牌商，为公司大力发展B端消费品供应链运营业务提供了良好的基础；美凯龙还可在家装与房地产开发业务协同及商业地产合作两方面深度服务公司地产体系，提高地产业务价值。

债务缠身的昔日“家居龙头”

建发股份在扩张，美凯龙则在不断收缩。

创业37年，在出售事项的基础上，若红星控股及其一致行动人继续减持股份，车建兴一手打造的国内零售家居卖场之王终落入他人之手。

美凯龙及其控股股东红星控股的债务问题或是此次出售股份的原因。

截至今年一季度末，美凯龙货币资金为26.64亿元，一年内到期的非流动负债则为65.26亿元；据红星控股2022年度债报，该公司截至去年末的一年以内到期的短期债务合计为118.54亿元，同期货币资金为44.11亿元。

红星控股在债报中表示，受市场不利行情的影响，发行人的现金流持续承压，面临较大的债券刚性兑付压力，存续公司H17红星2、H20红星5和H20红星7召开债券持有人会议，对债券本息兑付方案进行了调整。

近年来，受疫情、房地产行业深度调整及家居消费线上化趋势影响，美凯龙的业绩也不算乐观。

2022年全年，美凯龙营收利润双降，分别同比减少8.86%、63.43%至141.38亿元、7.49亿元。

商场出租率也大幅下降，截至2022年末，其经营94家自营商场，年内平均出租率为85.2%，相较2021年度的94.1%，空置率提升明显；成熟商场同店增长为-3.5%，2021年度则为增长16.8%。

今年一季度，与行业大势一致，美凯龙仍未止住业绩颓势，营收及归母净利润分别同比下降22.47%、79.1%，为26.17亿元、1.46亿元。

截至今年5月底，红星控股合计持有美凯龙约23.02亿股股份，持股比例为52.86%。其中被质押的股份数为17.62亿股，占总股本的40.46%；被司法冻结的股份数为1.56亿股，被司法标记的股份数为3.67亿，合计占总股本的12.03%。

为抵抗市场大势，美凯龙不可谓不努力，近些年，其围绕家居卖场主业试水了多项业务，希望在稳定主业的同时，寻找新的营收利润来源。

红星控股2019年8月推出房产经纪品牌“美凯龙爱家”，希望用5年时间、4倍速度冲到全国二手房行业第二的位置，赶超贝壳。

美凯龙爱家业务与美凯龙家居卖场业务实为兄弟关系，但两项业务存在上下游关系，房产经纪业务能够为家居卖场导流，且美凯龙“上市公司”的名头也为前者带来了业务及招聘上的便利。

2022年2月，红星美凯龙家居集团执行总裁兼大营运中心总经理朱家桂在接受蓝鲸财经采访时说道，“美凯龙专注于整个居家生活，正在构建完整链路，要垂直往深度做，就要往前和往后延展，从二手房买卖交易开始。”

起初，美凯龙爱家业务增速的确较快，当年底业绩便破亿。但在房地产行业深度调整、激烈竞争挤兑及扩张过快等因素影响下，美凯龙爱家并未如期发展，去年10月起便开始大面积关店，且被曝欠薪。

美凯龙还依托其家线下商场实体网络及品类运营能力、供应链整合能力，组建了装修产业集团，推出包括“美凯龙家装”、“更好家”、“美凯龙空间设计”等家装品牌，提供个性化定制、全屋整装、高端豪宅等差异化装修服务的同时，抢夺家居装饰及家具市场前端流量。

截至去年末，家装门店已覆盖全国25个省、直辖市、自治区的200余个城市。

2020年，美凯龙家装业务营收取得了115%的高增幅，2021年增幅回落至16%，2022年一定程度上或受疫情影响施工进度及订单获取，这一业务营收下降56%。

高端电器也是美凯龙完善生态圈的路径之一，近年来，其不断完善高端电器前置渠道布局，引入多家电器品牌入驻智能电器生活馆。自2021年5月落地第一家智能电器生活馆以来，截至2022年底，其已在全国完成150家智能电器生活馆。

美凯龙布局这一业务是出于电器产品高端化、家居电器一体化的趋势。朱家桂去年在接受媒体采访时表示，7000多亿的大家电市场中，高端产品占比30%左右，具备两千多亿的市场。

同样，智能电器生活馆对美凯龙业绩的增量作用尚待验证。

故事的设想是美好的，从二手房交易到家居卖场，再到家电，美凯龙试图补齐居住产业链条的各个环节。但目前看来，这一系列试水对其主营业务颓势的提振作用并不大。

“多金”的建发股份入主后，红星美凯龙仍将面临家居零售卖场行业的下行趋势，前路走向何方，尚有待进一步观察。