北京“五一”楼市:五环外新房带看增加,“第三套房”订购有限|地方楼市扫描

2024-6-24

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今年“五一”假期前夕，北京时隔13年首次松绑“限购”。根据新政，已拥有两套住房的京籍家庭，在五环外新增一张“房票”，这让北京楼市在假期期间的成交情况备受业界关注。

第一财经记者假期实地走访和了解到，在北京五环外的多个新房项目售楼处，看房者均有所增加，但除了豪宅市场和少数改善型楼盘，在实际达成认购协议的客群中，受新政影响的有限，相当比例为原本有购房名额和意向的五环外工作者、假期期间父母来京陪子女看房的家庭等。而与新房相比，五环内外的二手房市场并未出现明显改变。

根据诸葛数据研究中心5月6日发布的监测数据，今年“五一”期间，北京新房成交表现好于去年同期，成交量同比涨超20%。但和今年清明假期新房表现对比来看，包括北京在内的多数城市仍处于低温运行阶段，北京降幅在41.25%，成交复苏待进一步改善。

此外，北京二手房成交量不及去年“五一”假期。前述监测数据显示，在6个重点监测的一二线城市中，北京降幅最为显著，由去年360套下降约八成至55套，或受到新房分流等因素影响。

购置“第三套房”持观望态度

根据北京4月30日发布的《关于优化调整本市住房限购政策的通知》，有三类人群可以在五环外新购置1套住房：包括本市户籍居民家庭、本市户籍成年单身人士、连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭或成年单身人士。在“限购”优化前，北京市户籍居民家庭最多可拥有两套住房。

首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池对记者分析称，北京允许五环外增加一套住房，主要有利于释放两类需求：一类是作为人口和产业往五环外区域迁移的政策配套，满足在五环外工作的人员的职住均衡需求；另一类是释放改善性住房需求和一部分“豪宅”需求。

记者了解到，目前，五环外豪宅市场和大户型改善型新房市场，受新政影响更为显著。

多方面具备优化空间

中国社科院研究员王业强告诉记者，放开五环外限购，让京籍家庭在原来限购2套的基础上增加购买1套，毫无疑问是自北京限购政策实施以来最大尺度的调整。对于有购买能力的家庭来说，尤其是在市场不景气的时候，不再受制于先售后买的约束，可以提前实现改善住房的需求。

而更重要的意义在于，“该新政传递出一个较强的市场放松信号。”王业强说。

但也有购房者认为，对于改善型群体，相比于新增房票，他们中的更多人还是考虑“卖一换一”或者“卖二换一”。当前北京不少小区的二手房成交价比去年下跌了10％~20％，尤其是“老破小”失去价格支撑，让部分换房家庭失去资金支持，搁置了换房计划。此外，目前北京房屋置换的成本仍然较高，个税、契税、中介费等，还希望能有所减免。

中指研究院市场研究总监陈文静也对记者表示，当前北京楼市政策依然较为严格。未来，除了可以针对不同人群、不同面积段、不同区域，优化限购政策，降低交易税费等方面也具备优化空间。

她以契税政策举例说，当前北京家庭购买唯一住宅房产，建面小于90平方米（含）和大于90平方米分别按照1%和1.5%缴纳契税；其他类型房产，统一按3%缴纳契税。“从未来政策趋势来看，契税政策存在优化空间，降低大面积段住房交易契税税率、针对不同人群发放契税补贴等方式或是降低交易税费、减轻居民购房成本的重要举措。”

合硕机构首席分析师郭毅在接受媒体采访时表示，要想楼市成交保持稳中向上，北京还需要进一步制定有助二手房去化的针对性政策，才能够帮助改善家庭更好地实现“卖旧买新”的改善升级。（第一财经2024年5月6日）

附录1：2024年1—3月份全国房地产市场基本情况

一、房地产开发投资完成情况

1—3月份，全国房地产开发投资22082亿元，同比下降9.5%（按可比口径计算，详见附注6）；其中，住宅投资16585亿元，下降10.5%。

1—3月份，房地产开发企业房屋施工面积678501万平方米，同比下降11.1%。其中，住宅施工面积474580万平方米，下降11.7%。房屋新开工面积17283万平方米，下降27.8%。其中，住宅新开工面积12534万平方米，下降28.7%。房屋竣工面积15259万平方米，下降20.7%。其中，住宅竣工面积11148万平方米，下降21.9%。

二、新建商品房销售和待售情况

1—3月份，新建商品房销售面积22668万平方米，同比下降19.4%，其中住宅销售面积下降23.4%。新建商品房销售额21355亿元，下降27.6%，其中住宅销售额下降30.7%。